不動産を贈与すると、現金や預金と同様に贈与税が課される可能性があります。ただし、不動産の場合は「評価額」の算出方法が特殊で、税額も高額になりやすいため注意が必要です。
本記事では不動産にかかる贈与税の計算方法について以下の点を中心にご紹介します。
- 不動産の贈与とはどういうことなのか
- 不動産の贈与と譲渡の違い
- 不動産にかかる贈与税の計算方法
不動産にかかる贈与税の計算方法について理解するためにもご参考いただけますと幸いです。ぜひ最後までお読みください。
相続ナビに相続手続きをお任せください。
スマホ・PCで登録完了
役所などに行く必要なし
贈与税とは
贈与税とは、個人から個人へ財産を無償で譲り渡した際に、その受け取った人（受贈者）に対して課される税金のことです。財産を渡す側を「贈与者」と呼び、受け取る側を「受贈者」と呼びます。
贈与税は、毎年1月1日〜12月31日までの1年間に贈与を受けた財産の合計額をもとに計算され、受贈者が翌年に税務署へ申告し、納税する義務があります。
申告期限までに申告や納税を行わなかった場合、延滞税や加算税などのペナルティが課される可能性があり、悪質な場合には脱税とみなされ刑事罰に問われることもあります。適切な時期に正しい手続きを行うことが重要です。
不動産の贈与とはどういうこと？
不動産の贈与とは、他人に対して不動産を代価なしで渡す行為を指します。
例えば、親が子どもに土地や建物をお金を受け取らずに渡した場合、それは「贈与」に該当します。
不動産の贈与と譲渡の違いとは
不動産を他人に引き渡す方法には「贈与」と「譲渡」がありますが、両者には大きな違いがあります。まず「対価の有無」が異なります。贈与は無償で財産を渡す行為であるのに対し、譲渡は代金を受け取る、いわば「売却」にあたる行為です。
この違いは、適用される税金にも影響します。贈与の場合、財産を受け取った人が「贈与税」を負担します。一方、譲渡では、不動産を手放した側に利益が生じた場合、その利益（譲渡所得）に対して「譲渡所得税」（所得税＋住民税）が課されます。
また、契約内容も異なります。贈与では「贈与契約書」、譲渡では「売買契約書」が必要となり、それぞれ登記（名義変更）の際に契約書を添付する必要があります。
相続との関係でも違いがあります。贈与は特定の相続人だけに財産を与えた場合、「特別受益」とみなされることがあり、相続時に相続分の調整が必要になる可能性があります。反対に、譲渡（売却）であれば、正当な対価を受け取っているため特別受益とは扱われません。
さらに、贈与は相続人の最低限の取り分である「遺留分」を侵害する恐れがあるため、贈与を受けた人が他の相続人から請求を受けるケースもあります。これに対し、譲渡であればそのようなトラブルに発展するリスクは比較的少ないでしょう。
このように、贈与と譲渡は一見似ているようで、実際には法的にも税務的にも大きく異なる点があります。不動産を移転する際には、それぞれの違いを正しく理解した上で、状況に合った方法を選ぶことが大切です。
不動産にかかる贈与税の計算方法
不動産を贈与した場合にも贈与税がかかることがありますが、その税額は次の3つのステップで計算するのが一般的です。それぞれのステップを正しく理解することで、適切な税額を把握することができます。
STEP 1：課税対象額を算出する
初めに行うのは、課税対象となる金額の計算です。これは、贈与された不動産の評価額から、適用される控除額を差し引くことで求められます。暦年課税を選ぶ場合は年間110万円、相続時精算課税を選択した場合は2,500万円までが非課税となるため、まずはどちらの制度を使うのかを確認しましょう。
STEP 2：税率と控除額を確認する
課税対象額が決まったら、次にその金額に適用される税率と控除額を確認します。暦年課税では、贈与者と受贈者の関係によって「一般税率」または「特例税率」が適用されます。例えば、親から子への贈与など、一定の条件を満たすと特例税率が使え、税負担が軽くなる可能性があります。一方、相続時精算課税の場合は金額に関係なく一律で20%が適用され、計算はシンプルです。
STEP 3：贈与税額を計算する
最後に、前のステップで確認した税率と控除額をもとに、贈与税額を求めます。例えば、父親から700万円相当の不動産を贈与された場合で暦年課税を選択したとします。この場合、まず700万円から基礎控除110万円を引いて、課税対象額は590万円です。これが特例税率の対象であれば、20%の税率と30万円の控除が適用されるため、
- 590万円 × 20% − 30万円 = 88万円
というように、贈与税は88万円となります。なお、不動産の贈与には特例や非課税となる制度が存在する場合もあるため、事前に制度の内容を確認し、自分に合った形で計算を行うことが大切です。不明な点がある場合には、税理士などの専門家に相談するのも一つの手です。
贈与税の税率について
贈与税には大きく分けて2つの課税方式があり、それぞれ異なる税率や計算方法が適用されます。それが「暦年課税」と「相続時精算課税」です。どちらの制度を選択するかによって、最終的な税負担に大きな差が出ることがあります。
まず「暦年課税」は、1月1日〜12月31日までの1年間に受け取った贈与の総額に対して課税される仕組みです。年間110万円までは非課税となる基礎控除が設けられており、この金額を超える部分に対して税金がかかります。
この暦年課税には「一般贈与」と「特例贈与」の2つの区分があり、それぞれに異なる税率表が用意されています。特例贈与とは、主に直系尊属（両親や祖父母）から20歳以上（※2022年以降は18歳以上）の子や孫への贈与に適用され、一般贈与に比べて税率が緩やかに設定されています。
一方「相続時精算課税」は、累計で2,500万円までの贈与には贈与税がかからず、それを超える部分に対して一律20％の税率で課税される制度です。この制度を選ぶと、以後その贈与者からの贈与はすべてこの方式で計算されるようになり、暦年課税との併用はできません。
例えば、合計5,000万円の贈与を受けた場合、控除額2,500万円を差し引いた残りの2,500万円に対して20％、つまり500万円の贈与税が発生します。暦年課税のように毎年の非課税枠を利用することはできませんが、計算はシンプルです。
それぞれの課税方式にはメリット・デメリットがありますので、自分の贈与計画や財産状況、相手との関係性などを踏まえたうえで、どちらを選択すべきか慎重に判断することが大切です。
土地を贈与する際に節税が見込める方法とは
土地を家族に贈与する場合、その評価額が高ければ高いほど贈与税の負担も大きくなります。そこで、評価額を抑えることで節税を図る方法として注目されているのが「貸家建付地」として贈与する方法です。
貸家建付地とは、アパートや賃貸住宅など、他人に貸している建物が建っている土地のことを指します。このような土地は、所有者の自由な利用が制限されていると考えられるため、通常の更地よりも低い評価額が適用されます。
例えば、贈与を予定している土地にあらかじめ賃貸用の建物を建築しておくことで、その土地は「貸家建付地」として評価され、結果として贈与税を抑えることが可能になるのです。
貸家建付地の評価額は、以下のような計算式によって求められます。
- 自用地評価額 ×（1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）
具体的な数値は地域や物件の状況によって異なるため、事前に国税庁のサイトなどで確認しておくことが大切です。
このように、土地の利用形態を工夫することで、評価額を引き下げて贈与税の節税が期待できます。不動産の贈与を検討している場合には、専門家と相談しながら最適な方法を選ぶことをおすすめします。
不動産にかかる贈与税の計算方法についてのよくある質問
不動産にかかる贈与税の計算方法についてのよくある質問は以下のとおりです。
3000万円の不動産の贈与税はいくらですか？
令和6年以降に3,000万円相当の土地を贈与する際には、まず贈与税の基礎控除である110万円を差し引きます。すると、課税対象となる金額は2,890万円になります。このうち、相続時精算課税制度の特別控除枠である2,500万円が適用されるため、実際に贈与税がかかるのは残りの390万円です。この390万円に対して、贈与税率20％が適用され、最終的な贈与税額は78万円となります。
2000万円の土地を贈与するにはいくら贈与税がかかりますか？
土地を贈与する際は、持分を分割して少しずつ渡すことで、年間110万円の基礎控除の範囲内に収めることができます。例えば、評価額が2,000万円の土地を一括で贈与すると贈与税が発生しますが、20分の1ずつ、毎年に分けて20年かけて贈与すれば、1年あたりの贈与額が110万円以内に抑えられ、贈与税がかからずに土地を移転することが可能になります。
不動産にかかる贈与税の計算方法についてのまとめ
ここまで不動産にかかる贈与税の計算方法についてお伝えしてきました。不動産にかかる贈与税の計算方法についての要点をまとめると以下のとおりです。
- 不動産の贈与とは、他人に対して不動産を代価なしで渡す行為を指す
- 贈与は無償で財産を渡す行為であるのに対し、譲渡は代金を受け取る、いわば「売却」にあたる行為を指す
- 不動産にかかる贈与税の計算方法は、不動産の評価額を算出し、税率と控除額をもとに、贈与税額を求める
これらの情報が少しでも皆さまのお役に立てば幸いです。最後までお読みいただき、ありがとうございました。