相続登記を行う際には通常、登録免許税の納付が必要ですが、一定の条件を満たせば非課税として扱われるケースがあります。
土地の評価額が基準以下の場合や、相続人がすでに亡くなっている「数次相続」の場合などが典型例です。
ただし、非課税を適用してもらうには、申請書への正しい記載や根拠条文の明示といった手続き上のポイントを押さえることが不可欠です。
本記事では、相続登記における非課税の適用条件と、具体的な申請方法についてわかりやすく解説します。
- 登録免許税とは
- 相続登記において登録免許税がかからないケース
- 免税措置の適用可否を見極めるポイント
登録免許税の非課税になる場合について理解するためにもご参考いただけると幸いです。
ぜひ最後までお読みください。
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相続登記とは
相続登記とは、不動産（土地・建物など）の所有者が亡くなった際に、名義人を被相続人（亡くなった方）から相続人へと変更する登記手続きのことを言います。
この手続きをすることで、現在の所有者が法律上明らかになり、不動産の売却や貸し出し、建て替えなど所有者としての権利行使が可能になります。
また、2024年4月からは相続登記が義務化され、相続を知った日から３年以内の登録が法律で定められています。
登記を怠ると将来の相続関係の複雑化や、売買・活用に制限がかかるなどのリスクも生じるため、早めに手続きを行うことが望まれます。
登録免許税とは
登録免許税とは、不動産登記や会社設立など、権利の移転・変更を公的に証明するための登記・登録手続きに対して課される国税です。
この税は、例えば土地や建物の所有者が変わるとき（売買・相続・贈与など）や、新たに建物を登記する保存登記、法人設立、免許・許可の認可などといったケースで発生します。
税額は、「課税標準（例：不動産の固定資産税評価額など）」に、登記内容に応じた税率を掛けて算定されます。
また、登録免許税には軽減措置や免税措置が設けられていることもあり、住宅用家屋の取得や相続による所有権移転など、一定の条件を満たすと税率が低くなったり、税額が免除されたりすることがあります。
登録免許税の計算に必要な書類とは
相続登記で登録免許税を計算する際に必要になる書類は、正確な税額を求めるために不可欠です。
以下のような書類を準備しておきましょう。
- 固定資産評価証明書：相続対象の不動産がどれだけの価値があるか（固定資産税評価額）を証明する書類。最新年度のものを使用します。
- 固定資産税課税明細書：所持していれば、不動産の評価額が記載されているため、証明書と代用できることがあります。
- 登記申請書：相続登記を申請するための書類。評価額を元に計算した登録免許税額を記載する必要があります。
登録免許税の計算方法
相続登記における登録免許税の計算方法は、以下の手順で行います。
- 課税標準額の算出
相続した不動産の固定資産税評価額を確認します。評価証明書や課税明細書を基に、土地や建物ごとの評価額を合計します。 - 課税標準額の調整
合計額から1,000円未満の端数を切り捨てて、課税標準額を確定します。 - 税額の計算
課税標準額に税率0.4%を掛けて、登録免許税額を算出します。 - 税額の端数処理
算出された税額のうち、100円未満の端数を切り捨てて最終的な納付額を決定します。
これらの手順を踏むことで、相続登記に必要な登録免許税を正確に計算できます。
登録免許税の納付方法
登録免許税の納付は、相続登記などの登記手続きを進めるうえで欠かせないステップです。納付方法には現金、収入印紙、オンラインなど複数の選択肢があり、手続きの種類や申請方法に応じて適切な方法を選ぶ必要があります。
正しい方法で納付を行わないと、登記申請が受理されなかったり手続きが遅れるため、事前に確認しておくことが重要です。
現金で納付する方法
- 納付書を用意する
登記申請に必要な「登録免許税納付書」を準備します。
記載されている納税者情報・税額・納付先を必ず確認してください。 - 金融機関や税務署の窓口で納付する
指定された金融機関や税務署に必要な現金を持参し、窓口で納付を行います。 - 領収証書を受け取る
納付後には領収証書が交付されます。
登記申請書に添付する必要があるため、大切に保管してください。
現金納付の利点と注意点
利点
- 手続きがシンプルでわかりやすい。
- 納付直後に領収証を受け取れるため安心感がある。
注意点
- 納付方法や納付先は登記の種類や自治体によって異なる場合がある。
- 必ず事前に納付先や必要書類を確認してから手続きすることが重要。
収入印紙で納付する方法
相続登記における登録免許税は、収入印紙を用いて納付することも可能です。
この方法は、税額が30,000円以下の場合に適用され、登記申請書に収入印紙を貼ることで納付が完了します。
収入印紙は郵便局や法務局内の売り場、コンビニで購入でき、申請書の所定の位置に貼り付けて提出します。消印は不要ですが、貼付漏れがないよう注意が必要です。
収入印紙による納付は手続きが簡便で便利ですが、税額が30,000円を超える場合は現金納付が原則となるため、事前に確認しておくことが大切です。
キャッシュレスで納付する方法
相続登記における登録免許税は、キャッシュレスで納付することも可能です。
これにより、金融機関や税務署に出向かず、自宅やオフィスからインターネットを通じて納付手続きを行えます。
方法としては、e-Taxを利用した口座引き落とし、インターネットバンキングでの納付、納付書のQRコードを読み取っての支払いなどがあります。
これらの手段を利用することで、納付手続きが迅速かつ便利に行える一方、利用可能な方法や手続きの詳細は自治体や税務署によって異なるため、事前に確認しておくことが重要です。
相続登記において登録免許税がかからないケース
相続登記では通常、登録免許税がかかりますが、一定の条件を満たす場合には課税が免除されるケースがあります。
どのような場合に税金がかからないのかを知っておくことで、手続きの負担を軽減することが可能です。
相続した土地の登記を行う前に、相続人が亡くなった場合
相続登記において、相続した土地の登記を行う前に相続人が亡くなった場合、登録免許税が免除されることがあります。
これは、相続人が土地の所有権を取得したものの、所有権移転登記を受ける前に死亡した場合に適用されます。
この免税措置は、令和9年（2027年）3月31日までの期間限定で適用され、土地に限り登録免許税が非課税となります。
免税措置を受けるためには、登記申請書に「租税特別措置法第84条の2の3第1項により非課税」と明記する必要があります。
記載がない場合、免税措置は適用されません。
また、この免税措置は土地にのみ適用され、建物の相続登記には適用されませんので、注意が必要です。
このようなケースでは、相続人が死亡した時点での法定相続分に基づき、相続登記を行うことが一般的です。
登記申請書には、相続人の死亡を証明する戸籍謄本や、相続関係を示す遺産分割協議書などの必要書類を添付する必要があります。
手続きが複雑な場合は、専門家である司法書士に相談することをおすすめします。
地価が低い土地を相続で得たケース
相続登記において、相続した土地の地価が低い場合でも、登録免許税が免除されるケースがあります。
これは、相続した土地の評価額が一定の基準を下回る場合に適用される措置です。
例えば、相続した土地の評価額が数十万円程度であった場合、登録免許税が免除されることがあります。
この免除措置は、相続人の負担を軽減するために設けられています。
ただし、免除の適用には条件があり、土地の評価額が一定の基準を下回る必要があります。また、免除措置は期間限定である場合があるため、最新の情報を確認することが重要です。
このような免除措置を利用することで、相続登記にかかる費用を抑えることができます。
手続きが複雑な場合や不明点がある場合は、専門家である司法書士に相談することをおすすめします。
評価額100万円以下の土地を相続登記する場合
相続登記において、相続した土地の評価額が100万円以下である場合、登録免許税が免除される特例措置が適用されます。
この措置は、令和7年度の税制改正により、令和9年3月31日までの期間限定で実施されています。
通常、相続による土地の所有権移転登記には、不動産の評価額の0.4%の登録免許税が課されますが、この特例により、評価額が100万円以下の土地については、登録免許税が免除されます。
免税措置を受けるためには、登記申請書に「租税特別措置法第84条の2の3第2項により非課税」と明記する必要があります。
記載がない場合、免税措置は適用されません。また、免税措置は土地にのみ適用され、建物の相続登記には適用されませんので、注意が必要です。
この特例措置を活用することで、相続登記にかかる費用を抑えることができます。
特に、山林や農地、公衆用道路など、評価額が低い土地を相続した場合には、積極的に利用することをおすすめします。
免税措置の適用可否を見極めるポイント
相続登記に関する登録免許税の免税措置を受けられるかどうかを見極めるためには、いくつか注意すべきポイントがあります。
まず、対象となる「不動産の種類」が重要です。免税の対象になるのは 土地 であり、 建物 は含まれません。
次に、「不動産価額」が基準を下回っているかどうかを確認します。
土地の価額が100万円以下であれば、相続による所有権移転登記・所有権保存登記の登録免許税が免税となるケースがあります。
また、持分を取得する場合には、不動産全体の価額に持分の割合を乗じた額を用いて判断します。
例えば全体が150万円でも2分の1を相続するなら75万円となり、100万円以下なので免税対象になることがあります。
複数の土地を相続する場合も、合計価額ではなくそれぞれの土地ごとに個別に評価する点もポイントです。
最後に、申請書に免税の根拠となる法令（例：租税特別措置法第84条の2の3第2項など）を正しく記載する必要があります。これがないと免税が認められません。
相続登記を非課税にする申請手続き
相続登記を非課税（登録免許税ゼロ）とするためには、申請書類の作成・提出時にいくつかの要件と手順をきちんと満たす必要があります。
以下はその主な流れです。
- 関係書類の取得
被相続人および相続人の戸籍謄本、住民票、固定資産税評価証明書などを準備します。
土地の固定資産税評価額を確認する書類が特に重要です。 - 非課税要件の確認
土地が対象であること、評価額が100万円以下であること、または「一次相続人」が亡くなっている場合など、租税特別措置法に定められた非課税の条件を満たすかどうかをチェックします。 - 登記申請書の準備
申請書には「登録免許税非課税」の記載を必ず入れます。具体的には、「租税特別措置法第84条の2の3第1項により非課税」または「第2項により非課税」と正確に記載することが必要です。
- 申請の実施
準備した書類を法務局へ提出します。
窓口・郵送・オンラインなどの方法があります。複数相続人がいる場合や中間相続（数次相続）がある場合は、持分の割合や死亡した相続人の表記などに注意して記載します。
非課税申請書の書き方と注意点
以下は、相続登記での非課税申請書を正確に作成するための書き方と注意点です。
- 申請書の基本事項記入
登記の目的（例：所有権移転）、原因（“相続”＋被相続人の死亡日）を記載。申請人・相続人の氏名・住所を正確に。死亡した相続人が中間にいる場合、「（亡）○○」と“亡”の字を付けて記入すること。 - 不動産の表示
所在・地番・地目・地積（建物なら家屋番号・構造・床面積）など、登記簿と一致する情報を漏れなく。持分があるならその割合も記入。 - 課税価格／評価額の記載
固定資産税評価証明書等から取得した土地の「評価価格」を記入。持分があれば「持分割合×評価価格」です。建物は非課税対象外なので、土地の評価額を重視。 - 非課税の根拠条文の明記
対象条件に応じて、申請書に次のように書く必要があります。
- 「租税特別措置法第84条の2の3第1項により非課税」 → 死亡した相続人名義の登記（中間相続がある場合）
- 「租税特別措置法第84条 of-2の3第2項により非課税」 → 土地評価額100万円以下の土地の相続登記の場合
登録免許税の非課税になる場合についてのまとめ
登録免許税の非課税になる場合についてお伝えしてきました。
登録免許税の非課税になる場合の要点をまとめると以下の通りです。
- 登録免許税とは、不動産登記や会社設立など、権利の移転・変更を公的に証明するための登記・登録手続きに対して課される国税である
- 相続人が土地の所有権を取得したものの、所有権移転登記を受ける前に死亡した場合や相続した土地の地価が低い場合も登録免許税が免除される特例措置がある
- 相続登記の登録免許税の免税対象となるのは 土地のみ であり、建物は含まれない。土地の固定資産税評価額が 100万円以下 の場合、相続による所有権移転登記や所有権保存登記について登録免許税が免税される。
これらの情報が少しでも皆さまのお役に立てば幸いです。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。