相続が発生した際に必要となるのが「相続登記」です。法改正により相続登記は義務化され、期限内に手続きを行わなければならなくなりました。
本記事では、相続登記申請書について以下の観点からわかりやすく解説します。
- 相続登記とは
- 相続登記申請書を自分で作成するメリット・デメリット
- 相続登記申請書作成の4ステップ
相続登記申請書を自分で作成する際の基礎知識として、ぜひ参考にしてください。
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相続登記とは
相続登記とは、土地や建物の所在地や種類、所有者、借入金などの情報を法務局の登記簿に記録し、第三者に対してその権利関係を明確にする制度です。
相続によって不動産を取得した場合には、亡くなった人の名義を相続人の名義へ変更する「所有権移転登記（相続登記）」を行う必要があります。これにより、相続人が正式な所有者であることを証明でき、売却や賃貸といった活用も可能となります。
ただし、法務局が自動で名義変更を行うことはなく、相続人自ら申請する必要があります。例えば、父親名義の不動産を長男が相続した場合、長男は法務局に申請して名義を父から自分へ変更しなければなりません。
さらに、2024年4月1日からは相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に手続を行わないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料が科される可能性があります。
相続登記申請書を自分で作成するメリット・デメリット
相続登記を専門家に依頼せず、自分で申請書を作成することは可能です。費用を抑えられる反面、必要書類の収集や法的知識の理解など、一定の手間やリスクも伴います。
ここでは、相続登記申請書を自分で作成するメリットとデメリットをわかりやすく解説します。
相続登記を自分で行うメリット｜依頼先への報酬を節約できる
相続登記は司法書士に依頼せず、相続人本人が自分で行うことも可能です。最大のメリットは、専門家への報酬を節約できる点にあります。
相続登記で必要な費用は
①登録免許税
②戸籍謄本などの取得費用
③専門家への報酬
の3つです。
このうち①と②は実費で誰が行っても変わりませんが、③は自分で行えば不要となります。司法書士に依頼する場合の報酬は5～15万円程度が目安で、依頼内容によって変動します。登記申請のみを依頼し、書類収集や遺産分割協議書作成を自分で行えば費用を抑えられます。
相続登記を自分で行うデメリット｜かかる時間と労力が大きい
登記は不動産の権利関係を公示する重要な制度で、名義変更には細かい法的ルールが定められているため、相続登記も決して簡単ではありません。
代表的な必要書類である戸籍謄本については、2024年3月1日から広域交付制度が始まり、本籍地が遠方でも最寄りの市区町村窓口でまとめて取得できるようになりました。ただし、兄弟姉妹の戸籍やコンピューター化前の古い紙戸籍などは、該当する役場で個別に請求する必要があります。
戸籍以外にも権利証明や登記原因証明情報など多様な書類が求められ、インターネットで下調べをしても、漏れなく書類を集め正確な申請書を作るには相当な時間と手間がかかります。
そのため、必要書類が多すぎて何を揃えるべきか分からなくなったり、記載ミスで差し戻されて途中で申請を断念してしまうケースも少なくありません。
相続登記を自分で行うデメリット｜登記漏れが生じる恐れがある
自分で相続登記を行う際に注意したいのが「登記漏れ」です。これは、本来登記すべき不動産を見落としてしまうことを指します。
たとえば、一戸建てなら建物や敷地に加え、道路後退部分や私道の持分を所有していることがあり、マンションでも専有部分以外に集会所やポンプ室など共用部分の持分を持つのが一般的です。
こうした共有持分は被相続人自身が忘れていることも多く、法務局も申請された物件しか登記しないため、相続人が正しく把握していないと登記漏れが生じます。
生活上すぐに困ることは少ないものの、不動産を売却したり建て替えたりする際に買主や業者から指摘され、慌てて登記をやり直すケースもあります。さらに、他の相続人の協力が得られない場合、売却や建築計画が頓挫する可能性もあるため、事前に物件を正確に把握することが大切です。
相続登記申請書作成の4ステップ
不動産の登記手続きは、その物件がある地域を管轄する法務局で行うことになります。登記の専門家である司法書士へ依頼するのが一般的ですが、手順を理解していれば自分で手続きを進めることも可能です。そのためにも、まずは登記の一連の流れを把握しておくことが大切です。
相続する不動産の確認
被相続人が不動産を所有していた場合、その内容や権利関係を確認する必要があります。
登記事項証明書（登記簿謄本）が自宅にあれば利用できますが、なければ管轄の法務局で取得可能で、現在はオンライン申請や閲覧もできます。
不動産は土地と建物に分けて登記され、土地は一つの敷地でも複数の筆に分かれている場合があるため、それぞれの所有者や面積を確認します。
建物については床面積や構造などを確認しましょう。また、共有名義の場合は被相続人の「持分」のみを相続することになります。敷地につながる私道やマンション敷地も共有部分の持分が登記されているため、その持分を相続して名義変更する必要があります。
遺言もしくは遺産分割協議で相続する人を決める
遺産相続では、まず遺言書があればその内容が優先され、不動産を誰が引き継ぐかも遺言に従って決まります。
遺言書がない場合には、相続人全員で遺産分割協議を行い、不動産の承継者を話し合って決定します。
協議の結果まとまった内容は「遺産分割協議書」として文書化し、相続人全員が署名・押印する必要があります。その後、不動産を相続することになった人が、戸籍謄本などの必要書類を揃え、相続登記の申請準備を整えて法務局で手続きを進めていきます。
相続登記に必要な書類をそろえて作成する
相続登記には、亡くなった人の戸籍や相続人の書類、対象不動産の固定資産評価証明書など、複数の書類が必要です。登記申請書は法務局のホームページから様式をダウンロードでき、記載例を参考に作成できます。
また、「法定相続情報証明制度」を利用して法定相続情報一覧図の写しを取得すると、相続登記だけでなく金融機関での手続きにも活用可能で便利です。申請時にこの制度を併用すれば、提出した戸籍も返却され、相続関係を整理した一覧図を事前に準備できます。
管轄の法務局で申請する
相続登記は、不動産の所在地を管轄する法務局の登記窓口で、申請書と必要書類を提出して行います。申請時には登録免許税の納付が必要で、事前に収入印紙を購入し申請書に貼って提出します。
法務局での審査や登記手続きには通常1週間から10日ほどかかります。登記が完了すると、登記識別情報の通知や登記完了証が交付されるため、受け取ったら大切に保管しておきましょう。
ケース別で見る！相続登記申請書作成のポイント
不動産を相続して登記申請書を作成する際は、添付書類の内容に注意が必要です。
相続人の戸籍謄本や住民票など、必要書類を揃えていても、添付書類に誤りや不足があると、法務局から補正の指示が来ることがあります。
ケース①遺言で相続する
遺言による相続の場合、登記申請書の記載内容自体は基本的に通常のケースと同じですが、特に注意が必要なのは「添付する遺言書の扱い」です。
遺言書の取り扱いの基本
- 自宅や貸金庫で保管されていた遺言書は、発見者が勝手に開封してはいけません。
- 未開封の状態で家庭裁判所に提出し、「検認」を受ける必要があります。
- 登記申請時に添付する場合は、遺言書と検認済証明書の両方が必要です。
添付が必要な遺言書の種類
- 自筆証書遺言（自宅保管）
秘密証書遺言（封印の上、自宅保管）
添付が不要な遺言書の種類
- 自筆証書遺言（法務局の保管制度を利用したもの）
- 公正証書遺言（公証役場で作成されたもの）
遺言の種類や保管方法によって添付の必要性が変わるため、申請前に確認しておきましょう。
ケース②遺産分割協議で相続する
不動産を遺産分割協議で相続する場合は、遺産分割協議書の作成に不備がないか注意する必要があります。前提として、相続権を持つ法定相続人全員が協議に参加しなければ、協議自体が無効になります。
例えば、亡くなった人の配偶者が自宅を単独で相続する場合でも、子どもを含む全員が遺産分割協議書に署名・押印する必要があります。
もし他の相続人の署名が欠けていたり、全員分の印鑑登録証明書が揃っていなかったりすると、補正や協議のやり直しが求められ、相続手続きが長引く原因となります。
つまり、不動産の相続では、協議書の正確な作成と全員の同意・書類の準備が非常に重要です。
ケース③法定相続する
有効な遺言書がなく、何らかの理由で遺産分割が完了しない場合は、法定相続に基づく登記申請が必要になります。たとえば、遺産分割が進まないまま登記や相続税の申告期限が迫っている場合や、一部の相続人と連絡が取れない場合などが該当します。
法定相続で登記申請書を作成する際は、通常の記事で紹介した方法で大きな問題はありませんが、注意すべき点として相続人の持分を明記することがあります。遺産分割協議が成立していない限り、法律上は各相続人が法定相続分に応じて不動産を共有する形になるためです。
ケース④遺贈で不動産を取得する
遺言書に「贈与する」と記載され、相続人でない人などが不動産を取得する遺贈の場合は、登記申請の方法に特有の注意点があります。遺言書の扱いに加え、登記申請書では当事者の記載方法が通常の相続とは異なります。遺贈では所有権移転の原因が「贈与」となり、受遺者（遺言で不動産を取得する人）が単独で申請可能です。
具体的には以下の通りです。
登記の原因
- 相続・遺産分割の場合：「令和〇年〇月〇日相続」
- 遺贈の場合：「令和〇年〇月〇日遺贈」
当事者の情報
- 相続・遺産分割の場合：被相続人、相続人、申請人の情報をそれぞれ記載
- 遺贈の場合：登記権利者および申請人に受遺者の情報、登記義務者に被相続人の情報を記載（受遺者とは遺言で不動産を取得する人を指します）
相続登記申請に関してよくある質問
ここでは、相続登記申請に関してよくある質問を紹介していきます。
相続登記申請時に相続放棄があった場合はどうなりますか？
相続放棄によって相続権を失った人がいる場合、登記申請では通常の戸籍関係書類に加えて、「相続放棄申述受理証明書」を提出する必要があります。この証明書は家庭裁判所で相続放棄の手続きが受理された際に交付され、該当者が相続人でなくなったことを証明するものです。
この証明書を添付した相続人については、遺産分割協議書への署名・押印は不要で、印鑑登録証明書も添付する必要はありません。これにより、相続放棄した人を除いた形で登記手続きを進めることができます。
相続登記申請時に被相続人の証明書類が取得できない場合は？
被相続人に関する必要書類が取得できない場合、証明書類や相続人自身が作成した上申書で代用できます。
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住民票除票・戸籍附票が取得できない場合
登記簿上の住所地の市区町村役場で「不在籍証明書」または「不在住証明書」を取得し、住民票がないことを証明すれば登記申請が可能です。
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本籍地役場の被災などで戸籍謄本が取得できない場合
戸籍謄本や改製原戸籍が滅失している場合、市区町村の長にその旨を証明してもらい、交付された書類で代用できます。
数次相続による相続登記申請の場合はどのように申請をしますか？
前回の相続登記が完了しないまま、次の相続が発生した場合、今回の登記申請だけで前回の分も含めて不動産の名義変更を行う手続きを中間省略登記といいます。中間省略登記を行うには一定の条件を満たす必要があります。申請書では登記の原因として、前回と今回の相続情報をまとめて記載します。
例：
- 平成〇年〇月〇日 法務太郎 相続
- 令和〇年〇月〇日 相続
これにより、複数回の相続を1回の登記で反映させることが可能です。
相続登記申請書を自分で作成する場合についてのまとめ
相続登記申請書を自分で作成する場合について解説してきました。
要点をまとめると以下の通りです。
- 相続登記とは、不動産の所有権を相続人名義に変更する手続きであり、法務局に申請が必要。
- 自分で相続登記申請書を作成するメリット：司法書士への報酬を節約できる（5～15万円程度の費用削減）。デメリット：必要書類が多く手間と時間がかかる、登記漏れや申請ミスのリスクがある。
- 遺言、遺産分割協議、法定相続、遺贈、相続放棄、証明書類未取得、数次相続など、それぞれに応じた書類や記載方法、注意点がある。
相続登記申請書を自分で作るには大変な労力がかかります。早めに準備を進め、必要に応じて専門家の助言を得ることで、円滑に手続きを進められるでしょう。
今回の記事が、相続登記申請書を自分で作る際の理解を深める一助となれば幸いです。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。