不動産の相続手続きは法的にも実務的にも多くの手順が存在します。相続手続きの全体像を整理し、登記に必要な書類についても理解しておくことが大切です。
本記事では、不動産相続の手続きについて以下の点を中心にご紹介します！
- 不動産を相続する方法
- 不動産相続の手続きの流れ
- 不動産相続に必要な書類
不動産相続の手続きについて理解するためにもご参考いただけると幸いです。
ぜひ最後までお読みください。
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不動産を相続する方法について
まずは、不動産を相続する方法について解説します。不動産を相続するには、主に4つの方法があります。
それぞれの手続きを詳しく見ていきましょう。
1.現物分割
現物分割とは、不動産などの財産を売却せず、そのままの形で分け合う方法です。
例えば、相続財産として不動産が2件あり、相続人が2人いる場合、それぞれが1件ずつ取得する形が現物分割にあたります。現物をそのまま引き継ぐため、売却や換金の手間が不要です。
ただし、取得する不動産の価値に差があると、不平等感が生じることがあるため、分配方法について事前に十分な話し合いが必要です。
2.代償分割
代償分割とは、特定の相続人が不動産などの現物を取得する代わりに、ほかの相続人に対して金銭やほかの財産を支払う方法です。
例えば、相続人が2人で、遺産が評価額5,000万円の不動産のみだった場合、1人がその不動産を相続し、もう1人には2,500万円相当の代償金やほかの資産を渡します。
なお、代償金の金額は、必ずしも均等である必要はなく、相続人同士の合意によって柔軟に決めることができます。
3.換価分割
換価分割とは、不動産を売却して得た現金を相続人同士で分配する方法です。
例えば、売却金額が3,000万円で、相続人が子ども3人であれば、それぞれ1,000万円ずつ分ける形です。不動産を引き継いで管理することを希望しない場合や、相続税の支払い資金が必要な場合などに、この方法が選ばれることが多いようです。
現金化することで平等に分割しやすい一方で、売却までに時間がかかることや、市場価格によって売却額が変動するリスクもあります。
4.共有名義
不動産の相続方法のひとつに、複数の相続人で共有名義にする方法があります。この場合、各相続人が不動産に対して持つ割合（持分）を定め、それに基づき登記手続きを行います。共有名義は手続き自体は難しいものではありませんが、将来的にトラブルが起きやすい点には注意が必要です。
例えば、共有者の一人が単独で不動産を使用しても、ほかの共有者は明け渡しを請求できなかったり、売却には全員の同意が必要だったりします。また、固定資産税の未払いが発生すると、共有者全員に連帯して納税義務がおよびます。さらに、共有者の一人が亡くなると、その相続人が新たに権利を引き継ぐため、権利関係が複雑化し、紛争に発展するリスクもあります。
共有にする場合は慎重な判断が求められます。
不動産相続の手続きの流れ
ここでは、不動産の相続が発生してから、相続税の申告と納付に至るまでの一連の手続きの流れについて解説します。
①遺言書の有無を確認する
相続が開始されたら、まず確認すべきは遺言書の存在です。遺言書が見つかった場合は、原則としてその記載内容に基づいて遺産が分配されるため、最初に遺言書が保管されていないか調査することが重要です。
公正証書遺言であれば公証役場で検索できますが、自筆証書遺言などが自宅や貸金庫に保管されている場合もあるため、丁寧に探しましょう。
なお、遺産分割協議を終えた後に遺言書が発見された場合でも、その内容が法的に有効であれば、遺言書の指示が優先される点にも注意が必要です。
②相続人を確定させる
遺言書の確認と並行して、相続人が誰であるかを正確に特定する作業も必要です。相続人を確定するには、被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍を取り寄せて、親族関係を時系列で確認する必要があります。
相続人が一人でも漏れていると、その後の遺産分割協議が無効となり、やり直しが必要になるケースもあります。スムーズな相続手続きのためにも、戸籍の収集と内容の確認は早めに、そして慎重に行いましょう。
③財産の把握と財産目録の作成
相続人の確定と並行して、被相続人が所有していた財産を調査し、財産目録を作成します。特に不動産の有無を把握するには、市区町村から届く固定資産税の課税明細書が手がかりです。さらに詳しく調べたい場合は、課税明細書を発行した市区町村（東京23区では都税事務所）で名寄帳（なよせちょう）の写しを取得することで、その地域での不動産所有状況を一覧で確認できます。
もし明細書が手元にない場合でも、不動産を保有していると考えられる自治体に問い合わせ、名寄帳の調査を行うことで情報を得られます。
④遺産分割協議を行う
遺言書が存在する場合は、その記載内容にしたがって遺産を分けるのが原則ですが、遺言が残されていないケースでは、相続人全員が参加して話し合いを行う必要があります。これを遺産分割協議といい、財産をどのように分配するかを相続人間で協議して決定します。
合意に達したら、その内容を文書にまとめた遺産分割協議書を作成し、不動産や預貯金などの具体的な分配内容を明記します。この協議書は相続登記や金融機関の手続きにも必要となるため、記載内容に誤りがないよう注意して作成することが重要です。
⑤相続財産の名義を変更（不動産の相続登記）
不動産を相続した場合は、法務局で名義変更の手続きを行う必要があります。これを相続登記と呼び、被相続人の名義から相続人の名義へと変更することで、法的にも不動産の所有権が移転します。
相続登記には、遺産分割協議書や被相続人の戸籍謄本、相続人全員の印鑑証明書、登記事項証明書など、複数の書類が必要です。登記を行わないと売却や担保設定ができず、後の相続手続きにも支障をきたすことがあるため、必要書類を早めに揃えて正確に申請することが大切です。
相続登記に必要な書類については、【相続登記に関する必要書類】で詳しく述べます。
⑥相続税を申請し納付する
相続税の申告および納付は、相続の開始を知った日の翌日〜10ヶ月以内に行う必要があります。この期限を過ぎると、配偶者控除や小規模宅地等の特例といった税制上の優遇措置が受けられなくなる可能性があります。
また、無申告加算税や延滞税などのペナルティが課される場合もあるため、早めに相続財産の評価を行い、申告に向けた準備を進めておくことが重要です。特に不動産が含まれる場合は評価が複雑になるため、専門家の助言を受けるとよいでしょう。
相続登記に関する必要書類
相続によって不動産を引き継ぐ人が決まったら、必要書類を準備して法務局で相続登記の申請を行います。
今回は、遺産分割協議が行われたケースを前提に、相続登記に必要な基本的な9つの書類を紹介します。
登記申請書
相続登記を行う際に基本となるのが登記申請書です。様式は法務局の公式サイトからダウンロードでき、所有権移転登記申請書という名称で掲載されています。ページ数が複数になる場合は、書類間に割印を入れる必要がある点にも注意が必要です。
申請書の作成にあたっては、主に次の点を正確に記載します。
- 不動産を取得する相続人の氏名と住所を明記します（遺産分割協議で決定した内容に基づきます）。
- 不動産の課税価格を記入し、それに0.4％を乗じた金額が登録免許税として算出されます（100円未満は切り捨て）。
- 登記簿謄本に記載された不動産の所在地や地番、地目なども記入します。
これらの情報は、固定資産税の納税通知書や登記事項証明書を取得して確認することが重要です。
遺産分割協議書
遺産分割協議書は、相続人全員で遺産の分け方について話し合い、合意した内容を文書にまとめたものです。不動産の相続登記を行う場合、この協議書は重要な役割を果たします。なかでも、遺言書が存在しない場合や、遺言書では相続方法が指定されていない場合に必要となります。
協議書には、不動産を含む各相続財産が誰に引き継がれるかを明確に記載する必要があります。不動産については、所在や地番、地目、面積などを正確に記載する必要があり、その際には登記事項証明書（登記簿謄本）を参照しましょう。
また、協議書には相続人全員が自署で署名し、実印を押す必要があります。印鑑証明書の提出が求められるケースもあるため、事前に準備しておくと手続きがスムーズに進みます。
協議書の内容に不備があると登記申請が受理されない可能性もあるため、慎重に作成しましょう。
戸籍謄本
相続登記を行うには、被相続人と相続人の戸籍謄本が必要です。これは不動産の登記に限らず、あらゆる相続手続きに共通して求められる基本的な書類のひとつです。
まず、被相続人については”出生から死亡までの戸籍一式”を揃える必要があります。これにより、配偶者や子どもなどの法定相続人が誰であるかを客観的に確認することができます。一方、相続人については、それぞれの現在の戸籍謄本が必要となります。
戸籍は、婚姻や離婚、転籍（本籍地の変更）などの出来事があるたびに新しく編製されることがあり、過去の記録が前戸籍に残るため、転籍が多い場合は複数の役所から取得する必要があります。これには除籍謄本や原戸籍なども含まれ、いずれも本籍地を管轄する市区町村役場で取得できます。戸籍の収集には時間がかかる場合があるため、早めに対応しましょう。
住民票
相続登記を進めるうえで必要となる書類のひとつが住民票です。登記手続きでは、次の2種類の住民票を準備する必要があります。
まず、被相続人の住民票の除票（じょひょう）です。これは、亡くなったことによって住民登録が抹消された記録で、最終的な住所地を証明するために使われます。
次に、不動産を実際に相続する人（相続人）の現在の住民票が必要です。こちらは、登記簿に記載する氏名や住所情報を正確に反映させるために使用されます。
いずれの住民票も、該当する人物の住所地を管轄する市区町村役場で取得できます。申請には本人確認書類や委任状が必要になる場合もあるため、事前に必要書類を確認しておきましょう。
印鑑証明書
印鑑証明書は、遺産分割協議書に押された印鑑が相続人の実印であることを公的に証明する書類です。不動産の相続登記を行う際には、協議書に署名と押印したすべての相続人について、印鑑証明書の提出が求められます。
まだ実印の登録をしていない場合は、まず市区町村の役所で印鑑登録を済ませてから、印鑑証明書を取得する必要があります。申請は本人が行うのが基本で、発行には本人確認書類が必要です。
なお、印鑑証明書は登記手続きに限らず、銀行口座の解約や証券の名義変更など、さまざまな相続手続きに必要です。発行から3ヶ月以内のものが有効とされるケースもあるため、取得時期にも注意しましょう。
固定資産税納税通知書
不動産の相続登記を申請する際には、その物件の評価額を証明するための資料が必要です。評価額は、登録免許税の算定に用いられるため、正確な情報を記載した書類の提出が欠かせません。
その際によく利用されるのが、毎年5月頃に市区町村や都税事務所から送付される固定資産税納税通知書です。この通知書には、該当する不動産に対して課された税額や評価額などの情報が記載されています。納税後に不要と思って破棄してしまいがちですが、相続登記を控えている場合は大切に保管しておきましょう。
なお、以下の点にも注意が必要です。
1.再発行は不可
納税通知書は原則として再発行されません。紛失した場合は、固定資産評価証明書で代替可能とされています。
2.該当年度の通知書が必要
申請時期によって有効な年度が異なります。例えば、令和6年9月に登記を行う場合は、令和6年度の通知書が必要です。
3.評価証明書での代用できる
固定資産評価証明書は、不動産の所在する自治体で取得でき、通知書と同様に評価額が明記されています。手元に通知書がない場合でも、こちらで対応できます。
相続関係説明図
相続関係説明図は、被相続人と相続人との関係を図式化して示した書類で、いわば簡易的な家系図のようなものです。相続登記の手続きにおいては、相続人の構成を視覚的に把握できるため、戸籍を逐一読み込まなくても関係性が明確です。これにより、法務局の審査担当者の確認作業も円滑に進めることができます。
この図には、被相続人と相続権のある方のみを記載し、以下のような情報を盛り込みます。
- 被相続人（故人）の情報
氏名、最終住所、生年月日、本籍地、登記簿上の住所など
- 相続人全員の情報
氏名、住所、生年月日を明記します。
書式は特に決まっておらず、パソコンで作成しても手書きでも問題ありませんが、記載内容が正確であることが何よりも重要です。法務局への提出時には、戸籍謄本類の原本を返却してもらうためにも、この説明図を添付することが推奨されています。
収入印紙
相続登記を申請する際には、登録免許税という税金を納める必要があります。その支払い方法として、収入印紙を購入して申請書に貼付します。収入印紙は、郵便局や法務局の窓口で購入することができます。
登録免許税の金額は、対象となる不動産の固定資産税評価額に基づいて決まります。具体的な計算方法は次のとおりです。
【登録免許税の算出方法】
固定資産税評価額 × 0.4％
（※算出した金額のうち、100円未満の端数は切り捨てとなる）
必要な金額分の収入印紙を事前に準備し、申請手続きに備えましょう。
登録免許税印紙納付台紙
登録免許税を納めるために購入した収入印紙は、専用の印紙納付台紙に貼り付けて提出します。この台紙は、法務局などで入手でき、登記申請書類と一緒に提出します。
収入印紙を貼る際には、剥がれたりずれたりしないよう、しっかりと台紙に貼り付けます。台紙への貼付が不十分だと、受け付け時に再提出を求められる場合もあるため、丁寧に作業しましょう。
相続登記にかかる費用
相続登記では、書類取得費用、登録免許税、司法書士への報酬といった費用が発生します。依頼の有無によって総額が変わる点に注意が必要です。
最後に、相続登記にかかる各費用を紹介します。
必要書類の取得費用
相続登記に必要な書類の発行手数料は、以下のとおりです。】
戸籍謄本（戸籍全部事項証明書）
▶︎ 1通 450円
除籍謄本（除籍全部事項証明書）
▶︎ 1通 750円
改製原戸籍謄本
▶︎ 1通 750円
戸籍の附票の写し
▶︎ 1通 300円
住民票（または除票）
▶︎ 1通 200～300円程度（※自治体による）
印鑑証明書
▶︎ 1通 200～300円程度（※自治体による）
固定資産評価証明書
▶︎ 1通 200～400円程度（※自治体による）
戸籍は被相続人の出生から死亡まで、相続人全員分を集める必要があり、ケースによっては5〜10通以上になることもあります。転籍が多かったり、代襲相続や数次相続が発生している場合は、さらに通数が増えるため、費用もかさみます。
2024年3月以降、戸籍謄本は最寄りの役所でまとめて請求できるようになりましたが、兄弟姉妹の戸籍や古い形式の戸籍は本籍地の役所で取り寄せる必要がある点に注意しましょう。
登録免許税
登録免許税は、登記申請時に国へ支払う税金です。相続登記の場合、固定資産税評価額に0.4％（1000分の4）をかけて算出します。評価額1,000万円なら登録免許税は4万円となります。
法定相続人以外が遺贈で不動産を取得する場合、登録免許税の税率は0.4％ではなく2.0％（1000分の20）に引き上げられます。このため、同じ1,000万円の不動産でも20万円の税金が必要です。
司法書士報酬
相続登記をご自身で行う場合は、登録免許税と書類取得費用のみで済みますが、司法書士に手続きを依頼する場合には報酬が別途かかります。
【報酬の目安】
日本司法書士会連合会の調査によると、相続登記にかかる司法書士の報酬はおおよそ5万円〜15万円程度とされています。地域や依頼内容によって金額に差が出る点に注意が必要です。
【報酬が増えるケース】
報酬は司法書士ごとに自由に設定されており、基本料金に加え、相続人の人数や不動産の件数によって追加費用が発生することもあります。また、戸籍収集や遺産分割協議書の作成を依頼する場合も、別途報酬が加算されることがあります。正式な契約前に、見積書の提示や報酬規程の説明を受け、内容を確認しておくことが重要です。
不動産相続の手続きについてのまとめ
ここまで不動産相続の手続きについてお伝えしてきました。
不動産相続の手続きの要点をまとめると以下のとおりです。
- 不動産を相続する方法は、1.現物分割、.代償分割、3.換価分割、4.共有名義など
- 不動産相続の流れは、①遺言書の有無を確認、②相続人を確定、③財産を調査し財産目録を作成、④相続人全員で遺産分割協議を行う、④協議書作成、⑤不動産の相続登記を法務局で申請、⑥相続税の申告と納付を行う
- 相続登記に関する必要書類は、登記申請書、遺産分割協議書、戸籍謄本、住民票、印鑑証明書、固定資産税納税通知書、相続関係説明図、収入印紙、登録免許税印紙納付台紙など
不動産相続の手続きには、正しい情報をもとにした準備が不可欠です。この記事を通じて、スムーズに相続手続きを進めるためのヒントが得られれば幸いです。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。