不動産を相続する際には、名義変更をはじめとする各種手続きが必要となります。しかし、必要書類や費用の目安について具体的な情報を知らないまま進めると、手続きに遅れが出たり、思わぬ負担が生じることもあります。
本記事では、不動産相続手続きについて以下の点を中心に紹介します！
- 不動産の相続手続きとは
- 不動産の相続手続きをしないとどうなるのか
- 不動産の相続手続きにかかる費用
不動産相続手続きについて理解するためにもご参考いただけると幸いです。
ぜひ最後までお読みください。
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不動産の相続手続きとは
不動産の相続手続きとは、亡くなった方が所有していた土地や建物などの不動産について、相続人へ名義を変更する「相続登記」を行うことを指します。
これは法務局で手続きを行う必要があり、登記簿上の権利者を正式に書き換える作業となります。相続登記を行うことで、不動産が相続人のものであることが明確になり、売却や担保設定などの各種手続きも可能になります。
不動産の相続手続きをしないとどうなる？
不動産の相続手続きをせずに放置していると、さまざまな問題が生じるおそれがあります。安心して不動産を管理や利用するためには早めに手続きを済ませることが大切です。ここでは、相続手続きをしないとどうなるかについて解説します。
過料の対象となる
これまで不動産の相続登記は義務ではなく、手続きをするかどうかは相続人の判断に委ねられていました。しかし、2024年4月から相続登記が義務化され、相続が発生したことや所有権を取得したことを知った日から3年以内に登記を行わない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
この義務化は過去に発生した相続にも適用されるため、まだ相続登記を済ませていない不動産を所有している場合は、早めの対応が求められます。
遺産分割協議が複雑になる
不動産の相続手続きを先延ばしにすると、時間の経過とともに相続人が高齢化し、認知症を発症したり、亡くなったりする可能性が高まります。遺産分割協議の途中で相続人が亡くなると、その子どもなどに権利が移る「数次相続」が発生し、関係者が増えて手続きが複雑になります。
また、認知症によって判断能力を失った場合は、協議に参加できなくなり、家庭裁判所で成年後見人や特別代理人を選任する必要が生じ、手続きに時間と費用がかかる恐れがあります。
不動産を相続する方法
不動産を相続する際には、単に名義を引き継ぐだけでなく、遺産分割や登記など複数の手続きを適切に行う必要があります。また、相続の方法には単純承認や相続放棄といった選択肢もあり、状況に応じた判断が求められます。ここでは、不動産の相続方法について、具体的に紹介していきます。
そのまま相続する現物分割
現物分割とは、不動産などの財産を現物のまま分けて相続する方法です。例えば、不動産を複数所有している場合に、それぞれの物件を相続人で分け合うケースなどが該当します。
手続きが簡単な一方で、不動産ごとの評価額や立地条件が異なると、不公平感が生じやすい点に注意が必要です。同じ広さの土地でも、接道や日当たりの違いで価値が変わることもあるため、慎重な評価と話し合いが求められます。
ほかの相続人に代償財産を支払う代償分割
代償分割とは、特定の相続人が不動産などの財産を単独で相続する代わりに、ほかの相続人に代償金やほかの財産を支払う方法です。不動産を共有したくない場合や、相続人の一部が現物の取得を望まない場合に有効とされています。
例えば、相続財産が不動産のみで評価額が5,000万円あるとき、一方が不動産を取得し、他方に2,500万円を支払うという形です。ただし、支払う代償金の額や方法は、相続人同士の合意により柔軟に決められます。
売却して相続する換価分割
換価分割とは、相続財産である不動産を売却して現金化し、その代金を相続人で分ける方法です。不動産を共有することなく、現金として平等に分配できるため、遺産分割を円滑に進めやすいメリットがあります。例えば、売却額が3,000万円で相続人が3人いれば、それぞれ1,000万円ずつ受け取る形となります。
ただし、不動産に居住者がいる場合や買い手が見つかりにくい場合には、売却自体が難航する可能性もあるため注意が必要です。
不動産を相続する手続きの流れ
不動産を相続するには、単に名義を引き継ぐだけではなく、いくつかの重要な手続きを順序よく進める必要があります。それぞれの段階で必要な書類や手続きが異なるため、事前に流れを理解しておくことが大切です。
ここでは、不動産の相続に必要な基本的な手順についてわかりやすく解説していきます。
1.遺言の有無を確認する
不動産の相続手続きを進める際、最初に行うべきなのが遺言書の有無の確認です。遺言書が存在する場合は、基本的にその内容に沿って相続が行われるため、遺産分割協議に先立って必ず確認しなければなりません。
遺言書がない場合には、相続人全員で話し合い、遺産の分け方を決める「遺産分割協議」が必要になります。もし遺産分割協議後に遺言書が発見された場合でも、原則として遺言の内容が優先されるため、手続きが無駄になってしまうこともあります。
こうしたトラブルを防ぐためにも、相続開始後は速やかに遺言書の有無を調査することが重要です。
2. 相続人を確定させる
遺言書がない場合、亡くなった方の財産は法律で定められた相続人が承継します。そのため、相続手続きを進める前に、誰が相続人であるかを正確に確定させる必要があります。相続人の特定には、被相続人の出生から死亡までの一連の戸籍謄本を取得し、家族関係を丁寧に調査します。
相続人の漏れがあると、遺産分割協議が無効となり、やり直しを余儀なくされることもあります。後々のトラブルを防ぐためにも、早い段階で確実に相続人を確定させることが重要です。
3.財産を特定して財産目録の作成を行う
相続人を確定させた後は、被相続人の財産を特定し、財産目録を作成します。不動産が相続財産に含まれるかどうかは、市区町村から届く固定資産税の課税明細書を確認するのが基本です。
さらに、各市区町村役場（東京23区は都税事務所）で「名寄帳」の写しを取得すれば、対象エリア内の不動産情報を一覧で把握できます。課税明細書がない場合も、名寄帳を調査することで所有不動産の確認ができます。財産目録を作成しておくと、後の遺産分割協議が円滑に進められます。
4.遺産分割協議で話し合う
遺言書がある場合は、その内容に従って不動産などの相続が行われますが、遺言書がない場合には、相続人全員で遺産分割協議を行う必要があります。遺産分割協議は、相続人全員が参加して合意しなければ無効となるため、漏れなく行うことが重要です。
不動産を含む財産を誰がどのように取得するかを話し合い、合意に至ったら、その内容を記載した遺産分割協議書を作成します。協議書には相続人全員が署名し、実印で押印することで、正式な書類となります。
5.不動産の相続登記を申請する
不動産を相続する際には、相続人への名義変更手続きとして「相続登記」を行う必要があります。相続登記は、不動産の所在地を管轄する法務局で申請し、登記事項証明書や戸籍謄本、遺産分割協議書などの書類が必要となります。
先述しましたが、2024年4月1日からは相続登記が義務化され、正当な理由なく申請を怠ると10万円以下の過料が科される可能性があるため注意が必要です。不動産を引き継ぐことが決まったら、必要書類を早めに揃え、速やかに手続きを進めましょう。
6. 相続税の申告・納付
相続税は、不動産を含む遺産の総額が基礎控除額「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」を超える場合に課税されます。相続税の申告・納付期限は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内と定められており、期限を過ぎると無申告加算税や延滞税が発生する恐れがあります。
また、期限内に申告しないと各種特例の適用も受けられないため注意が必要です。不動産の名義変更や遺産分割協議に手間取っていると、あっという間に期限が迫ってしまうこともあるため、早めに準備を進めることが大切です。
不動産の相続手続きに必要な書類
不動産の相続手続きを進めるには、さまざまな書類をそろえる必要があります。必要な書類が不足していると、手続きが滞ったり、再提出を求められることもあるため、事前にしっかり確認して準備することが重要です。不動産の相続に必要な主な書類についてそれぞれ解説します。
遺言による相続登記に必要な書類
遺言書がある場合は、原則としてその内容に従って相続登記を申請します。自筆証書遺言を利用する場合は、登記申請の前に家庭裁判所で「検認」という手続きが必要です。検認は、遺言書の内容を確定し、偽造や変造を防止するために行われ、相続人立ち会いのもとで開封されます。
一方、公正証書遺言や、法務局に保管された自筆証書遺言については検認は不要です。遺言による相続登記は、通常の相続登記よりも必要な戸籍謄本が少ないのが特徴で、遺言者の死亡を証明する戸籍と、不動産を取得する相続人の戸籍のみで申請できます。
遺産分割による相続登記に必要な書類
遺言書がない場合、相続財産は一旦、法定相続人全員の共有となります。この共有状態を解消し、誰がどの財産を取得するかを決めるために行うのが「遺産分割協議」です。遺産分割協議は、法定相続人全員で行わなければ無効となるため、注意が必要です。
不動産の取得者が決まったら、遺産分割による相続登記を申請します。この際、遺産分割協議書や、相続人全員の印鑑証明書が必要です。また、被相続人については出生から死亡までのすべての戸籍謄本、相続人全員についても戸籍謄本を添付し、有効な協議が行われたことを証明する必要があります。
法定相続による相続登記に必要な書類
遺言書が存在せず、遺産分割協議も行われなかった場合や協議がまとまらなかった場合には、民法で定められた法定相続分に従って相続登記を申請することができます。この場合、相続人全員の名義で登記されるため、不動産が共有状態になる点に注意が必要です。
共有不動産は管理や売却にあたって共有者全員の合意が必要となり、将来的に権利関係が複雑化するリスクもあります。法定相続による相続登記に必要な書類は、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本と、各相続人の現在の戸籍謄本です。遺産分割協議書や印鑑証明書は不要ですが、慎重に判断することが求められます。
不動産の相続手続きにかかる費用
不動産を相続する際には、名義変更のための手続きだけでなく、さまざまな費用が発生します。主なものとしては、登録免許税や必要書類の取得費用、場合によっては司法書士への依頼費用などが挙げられます。費用は不動産の評価額や手続きの内容によって異なるため、事前にどのくらいの金額がかかるかを把握しておくことが大切です。
ここでは、不動産相続に伴う主な費用について詳しく解説します。
登録免許税
相続登記を申請する際には、登録免許税の支払いが必要です。相続の場合、登録免許税は不動産の固定資産税評価額の下3桁を切り捨てた額に0.4％を掛けて算出し、さらに算出した金額の下2桁を切り捨てた額となります。
例えば、建物と土地の評価額が合計1,000万円の場合、相続登記にかかる登録免許税はおおよそ4万円となります。なお、遺贈による登記では税率が2％となり、同じ不動産でも登録免許税は20万円と大きく変わります。端数処理により若干の差が生じるため、正確な金額を知りたい場合は事前に確認することが大切です。
必要書類の取得費用
不動産の相続手続きでは、登記事項証明書や戸籍謄本、住民票の写しなど、多くの書類を取得する必要があります。これらの書類にはそれぞれ発行手数料がかかり、登記事項証明書は1件あたり480～600円、住民票は200～300円、戸籍謄本は450円、除籍謄本は750円、固定資産評価証明書は200～400円が目安となります。
発行手数料は自治体や取得方法によって若干異なるため、事前に確認しておくと安心です。また、郵送で請求する場合は別途送料も必要になるので、余裕を持った準備を心がけましょう。
司法書士に依頼した場合の報酬
相続登記の手続きは、自身で行うこともできますが、書類の準備や法務局への申請に不安がある場合は、登記の司法書士に依頼することが可能です。司法書士に支払う報酬は地域や依頼内容によって異なりますが、相場はおおよそ3万円〜12万円程度とされています。
これは、日本司法書士会連合会が実施した報酬に関する調査結果をもとにした目安です。中には8〜15万円前後となるケースもあります。報酬額には、被相続人の数や書類の収集範囲、対応する不動産の件数なども影響するため、事前に見積もりを依頼し、内容を確認することが大切です。
不動産の相続手続きは司法書士に相談するのがおすすめ
不動産の相続手続きは、必要な書類が多く手順も複雑なため、自身だけで進めるのは負担が大きい場合があります。戸籍謄本や住民票などの書類は、市区町村によって取得先が異なり、本籍地や住所地でないと入手できないものもあるため注意が必要です。
さらに、役所や法務局は平日昼間のみ開庁していることが多く、仕事や家庭の都合で時間がとれない方にとっては大きなハードルになります。こうした理由から、不動産の相続に不安がある場合は、経験豊富な司法書士に相談することで、手続きをスムーズに進められます。
不動産相続手続きについてのよくある質問
最後に、不動産相続手続きに関するよくある質問について紹介します。
不動産を相続したら、相続登記をする必要がありますか？
不動産を相続した場合には相続登記を行う必要があります。2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記を申請しなければ、10万円以下の過料が科される可能性があります。
登記をしていないと、売却や賃貸、担保設定といった不動産の権利を正当に行使できず、将来的なトラブルの原因にもなります。なお、過去に発生した相続についても義務化の対象となっており、今後は速やかな対応が求められます。
遺言書がある場合とない場合で手続きはどのように変わりますか？
遺言書がある場合は、基本的にその内容に従って相続手続きを進めるため、遺産分割協議を行わずに済むことが多く、手続きがスムーズです。ただし、自筆証書遺言の場合は家庭裁判所での検認が必要です。
一方、遺言書がない場合は、法定相続人全員で遺産分割協議を行い、誰がどの財産を相続するかを決定する必要があります。協議がまとまらないと、手続きが長期化する可能性もあります。
不動産相続手続きについてのまとめ
ここまで不動産相続手続きについてお伝えしてきました。
不動産相続手続きについての要点をまとめると以下の通りです。
- 不動産の相続手続きとは、亡くなった方が所有していた土地や建物などの不動産について、相続人へ名義を変更する「相続登記」を行うこと
- 不動産の相続手続きを放置すると、2024年4月からは相続登記が義務化されたため、3年以内に登記しないと過料の対象となる可能性があり、相続人の高齢化や死亡により関係者が増え、遺産分割協議が複雑化するリスクもあるため、早めの対応が重要
- 不動産の相続手続きには、登録免許税や戸籍などの書類取得費用、司法書士に依頼する場合の報酬など、さまざまな費用が発生し、不動産の評価額や手続き内容により金額は異なるため、事前に必要な費用を把握しておくことが大切
これらの情報が少しでも皆さまのお役に立てば幸いです。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。