土地を相続した場合、所有権の名義変更などの手続きが必要です。
しかし、何をいつまでにすればいいのかわからないという方も多いのではないでしょうか。
ここでは、遺産相続の土地手続きの期限について解説します。
- 土地の名義変更の期限とは
- 土地や建物の名義変更とは
- 土地の名義変更は2024年4月に義務化
遺産相続の土地手続き期限についてご参考いただけると幸いです。
ぜひ最後までお読みください。
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土地の名義変更の期限とは
不動産の相続登記は2024年4月から義務化され、期限が設定されました。
不動産を相続または遺贈により取得したことを知ってから3年以内に登記を行う必要があります。
正当な理由なく登記を怠った場合、10万円以下の過料が課される可能性があります。
また、この義務は以前に相続した不動産にも適用されるため、過去に相続した不動産で未登記のものについても対応が求められます。
土地の名義変更は、所有者が変わる際に必要となる手続きです。 しかし、土地の名義変更の手続きは専門的な知識を必要とし、また、売買、相続、贈与など、名義変更の理由によってはさまざまな税金が発生します。 この記事では、土地の名義変更につい[…]
法改正による相続登記義務化の3つのポイント
2024年4月1日より、長年議論されてきた相続登記がついに義務化されます。
これは、故人の名義のまま放置されていた不動産について、相続人が一定期間内に名義変更の手続きをしなければならないというものです。
そこで今回は、改正法施行を前に、相続登記義務化の3つのポイントをわかりやすく解説します。
期限の基本ルールは「相続による取得を知った日」から3年以内
期限に関しては、以下の2つのルールがあります。
遺産分割協議を行わなかった場合は、 遺産分割協議を行わず、相続や遺贈で不動産を取得した場合は、その所有権を取得した日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
重要なのは「所有権を取得したことを知った日から」という点で、不動産取得を知らなければ3年のカウントは始まりません。
遺産分割協議を行った場合は、遺産分割協議が成立した場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に相続登記を行う必要があります。
正当な理由なく申請しないと10万円以下の過料対象になる
正当な理由がない場合、相続登記を申請しなければ10万円以下の過料が課されます。
相続登記の義務化には罰則があり、正当な理由なしに義務を怠ると10万円以下の過料が適用されます。
一方、正当な理由があれば相続登記ができなくても過料の対象にはなりません。
法制審議会民法・不動産登記法部会の第10回会議（令和元年11月19日開催）で議論された例を参考にすると、以下のような場合が正当な理由として考えられます。
- 数次相続が発生し相続人が非常に多く、必要な書類の収集や相続人の把握に時間がかかる場合
- 遺言の有効性を巡る訴訟が進行中の場合
- 登記申請義務者が重病などの事情で登記が困難な場合
- 登記簿は存在しているが、公図が現況と異なり現地確認が難しい場合
これらの理由はあらかじめ類型化して明示されることが考えられます。
例えば、数次相続で相続人が多く、相続人の把握や書類準備に時間がかかるケースや、遺言の有効性を裁判で争っているケースでは、期間内に相続登記ができなくても過料を免れる可能性があります。
ただし、「遺産分割協議がまとまらない」「相続人に行方不明者がいる」といった理由では、原則として過料の対象になると考えた方がよいでしょう。
法改正以前に相続した物件も対象になる
相続登記の法改正で重要な点は、法改正以前に相続した不動産も対象になるということです。
この点については、「民法等の一部を改正する法律 附則」に以下のように明記されています。
民法等の一部を改正する法律 附則 第５条 ６ 新不動産登記法第七十六条の二の第二号の規定は、第二号施行期日前に所有権の登記名義人について相続の開始があった場合についても、適用する。
この場合において、同条第一項における「所有権の登記名義人」という表現は、「民法等の一部を改正する法律（令和三年法律第 号）附則第一条第二号に掲げる規定の施行の日（以下この条において「第二号施行日」という。）
前に所有権の登記名義人」と、知った日」とあるのは「知った日又は第二号施行日のいずれか遅い日」、および同条第二項における「分割の日」とあるのは「分割の日又は第二号施行日のいずれか遅い日」とする。
この内容を平易に説明すると、施行日以前に所有権取得を知った場合や遺産分割協議が終了している場合でも、施行日の方が遅いので、施行日から3年以内に相続登記を行う必要があります。
具体的には、施行日は2024年4月1日であり、この場合の期限は2027年3月31日となります。
一方で、法改正前に相続した不動産であっても、その取得を知らなかった場合は、3年の期限はまだ開始していません。
この場合、その不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を行えばよいことになります。
2024年4月1日から施行される相続登記の義務化と簡素化についての新しい法制度は、多くの人々にとって重要な変化をもたらします。 この新制度は、相続による土地や建物の登記手続きを義務化し、より簡便な方法で行うことを可能にすることを目的として[…]
土地や建物の名義変更とは
土地や建物は「不動産」と呼ばれ、法務局でそのデータが保管されています。
このデータを証明書として発行したものが「登記事項証明書（通称「登記簿謄本」）」で、所有者の住所や名前も記載されています。
不動産の名義変更は、相続・売買・贈与などの理由がある場合に行うことができます。
理由がなければ名義を変更することはできません。名義変更を行うには、不動産登記法で定められた書類を揃え、不動産を管轄する法務局に申請する必要があります。
土地の名義変更は2024年4月に義務化
これまで法律で義務付けられていなかった亡くなった親の土地や建物の名義変更が、2024年4月1日から義務化されました。
相続人は、不動産を相続した日（遺産分割があった場合は遺産分割成立の日）から3年以内に名義変更を申請する必要があります。
正当な理由なく名義変更を怠ると、10万円以下の過料が科されることがありますので、早めの対応が望まれます。
また、この義務化は2024年4月1日以前に亡くなった親の不動産にも適用されるため、相続人名義に変更されていない場合も注意が必要です。
2024年4月1日から施行される相続登記の義務化は、日本の相続制度において大きな変革をもたらします。 従来の制度では任意であった相続登記が、今後は義務化されることで、相続人は相続発生後一定期間内に登記手続きを行わなければならなくなります。[…]
遺産相続した土地の名義変更にかかる費用
土地を相続された場合、名義変更の手続きが必要となります。
この手続きには、いくつかの費用がかかります。
主な費用は以下の通りです。
必要書類の取得にかかる費用
名義変更の最初の手順は、戸籍謄本を取り寄せることです。
亡くなった方の生まれた時から死亡するまでのすべての戸籍謄本を集める必要があります。
戸籍は生涯で数回変更されることがあり、その回数は人によって異なります。
そのため、必要な戸籍謄本の数も人によって違います。
さらに、亡くなった方の住民票や印鑑証明書も必要です。
これらの書類はすべて役所で発行され、取得手数料は1通あたり通常1000円以下です。
名義変更に必要な戸籍謄本やその他の書類をすべて揃えても、費用は数千円から1万円以内で収まることが多いです。
登録免許税
法務局に申請する際には、印紙を貼る必要があり、これを登録免許税と呼びます。
実際の印紙代は土地や建物の評価額によって異なります。
この「評価額」は市場での売買価格ではなく、市区町村が算定した評価額です。
固定資産税の納税通知書に記載されているほか、管轄の市区町村役場で「固定資産評価証明書」を入手することもできます。
登録免許税（印紙代）は、この評価額の合計に1000分の4を掛けて算出されます。
例えば、土地と建物の合計評価額が1000万円の場合、登録免許税（印紙代）は4万円になります。
ただし、土地については評価額が100万円以下であれば非課税となり、その土地には登録免許税（印紙代）はかかりません。
司法書士報酬
相続不動産の名義変更手続きは自分で行うこともできますが、司法書士に依頼することも可能です。
司法書士は不動産の名義変更を専門とする国家資格者です。
司法書士の報酬は一般的に10万円前後ですが、法律で固定されているわけではないため、依頼する事務所や手続きの複雑さによって異なります。
例えば、相続人の数や不動産の数が多い場合には報酬が加算されることがあります。
さらに、必要書類の取得や遺産分割協議書の作成を司法書士に依頼する場合、追加の報酬が発生することがあります。
不安な場合は、事前に見積もりを依頼するとよいでしょう。
不動産相続の手続きを放置した場合に起こりうる問題とは
不動産相続手続きを放置する事例は少なくありませんが、これにはさまざまなリスクが伴います。
不動産の売却ができない
現在の所有者名義に変更しない限り、不動産の売却や担保設定はできません。
たとえ今すぐ売却予定がなくても、将来的に売却が難しくなる可能性があります。
相続人が多くなることで、売却手続きが著しく困難になることがあるためです。
名義変更が難しくなる
相続登記を放置すると、名義変更が困難になるリスクがあります。
必要な書類には保存期間があるため、時間が経つと入手できなくなる可能性があります。
また、相続人が増えたり、連絡が取れなくなったりすることで、遺産分割の協議が難航する場合もあります。
次の相続で問題になる
相続登記を放置している間に相続人が死亡すると、次の相続手続きが複雑化します。
例えば、孫が祖父名義の土地を相続する場合、相続登記を重複して行う必要があります。
必要書類が手に入らないケースもあり、結果として相続を断念することも多いです。
土地を相続すれば相続税もかかる
亡くなった親の土地や建物を相続する際には、名義変更の費用だけでなく、相続税も支払わなければなりません。
相続税は、遺産総額から基礎控除額を差し引いた額に課されます。
基礎控除額は法定相続人の数によって決まり、「3000万円＋（600万円×法定相続人数）」です。
例えば、配偶者と子ども2人が相続人であれば、基礎控除額は4800万円となります。
遺産総額がこの基礎控除額を超えなければ、相続税は課税されません。
さらに、特定の条件を満たす小規模宅地等の場合は、相続税が減額されることもあります。
土地の相続手続きの期限を逃した場合の対処法
遺産相続手続きの期限を逃してしまった場合でも、諦める必要はありません。
期限超過によるペナルティはありますが、早急に適切な対処を行うことで問題は解決可能です。
冷静に状況を整理し、専門家の助言を得ることが重要です。
遺産相続に関する手続きは専門的な知識が必要です。
土地の登記には司法書士、税金には税理士、権利の放棄には弁護士が適任です。
これらの専門家は複雑な問題を解決するための経験と知識を持ち合わせています。
専門家に相談することで手続きの正確性を高め、迅速に問題を解決できます。
遺産相続手続きの期限を逃したことによる心理的なプレッシャーや不安を感じている場合は、一人で悩まずに専門家に相談することをお勧めします。
不動産の名義変更を放置した場合に起こりうるリスク
親御様から不動産を相続した場合、速やかに名義変更の手続きを行う必要があります。
しかし、忙しさや手続きの煩雑さなどから、名義変更を放置してしまうケースも少なくありません。
名義変更を放置することは、以下のようなリスクを伴う可能性があります。
不動産の買い手が見つかったのに売却ができない
不動産の買い手が見つかった場合でも、名義変更がされていないと売却することはできません。
特に誰も住む予定がない空き家の場合、この問題が顕著に起こります。
空き家を放置するよりも売却したいと考えた時には、まず亡くなった人の名義を相続人へ変更する必要があります。
この手続きには、相続人全員分の戸籍や印鑑証明書が必要です。
相続関係や経過した期間に応じて、書類収集に時間がかかることがあります。
そのため、買い手が現れたタイミングや市況の変動によって「今売りたい！」という気持ちが高まっても、名義変更の手続きが間に合わず売却チャンスを逃すことがあります。
相続関係が複雑になり、名義変更そのものが難航する
相続が始まってから時間が経つと、相続人が年齢や病気で亡くなる可能性があります。
相続手続きが完了する前に相続人が亡くなると、その相続権は亡くなった人の子や孫に移ります。
例えば、父の相続が始まった時の相続人が母、自分、弟の3人だった場合、すぐに名義変更をすれば、この3人だけで手続きを終えることができました。
しかし、名義変更をしないまま母と弟が亡くなると、母と弟の相続権がそれぞれの相続人に移ってしまいます。
相続人の一覧を示すと以下の通りです。
| 元々の相続人 | 実際に手続きをする時の相続人 |
| 母 | 父兄弟（母の相続権が母の実子に引き継がれる） |
| 自分 | 自分 |
| 弟 | 弟の妻とその子ら（弟の相続権が弟の妻と子に引き継がれる） |
相続権が移ると、相続関係が複雑になり、不動産の名義変更に関わる人や書類が増えます。
前婚時の子が相続人になる場合や、会ったことのない相続人が出てくることもあり、連絡先がわからず手続きが進まないこともあります。
遺産分割協議をするには想像以上の手間と時間がかかります。
当センターの経験では、相続人が30人以上になるケースもありました。
このようなリスクを避けるために、名義変更はできるだけ早く済ませるようにしましょう。
相続人が認知症等になってしまった場合、遺産分割協議ができない
相続人が認知症などで意思確認ができない場合、遺産分割協議ができません。
高齢になると認知症のリスクが高まり、意思能力がない人が出てくる可能性があります。
意思能力がない場合、遺産分割協議を行うには成年後見人を選任する必要があります。
成年後見人制度とは
成年後見人は、認知症などで意思能力がない人の代わりに法的な決断や財産管理を行う人です。
この制度は、意思能力がない人が不利益な契約を結んだり、悪徳商法から守るためのものです。
成年後見人を選任するには家庭裁判所への申立てが必要で、その手続きが完了して初めて、成年後見人が認知症の相続人の代わりに遺産分割協議に参加できます。
名義変更をしようとする際に、これらの手続きが多く発生する可能性があることを理解しておく必要があります。
名義変更に必要な書類が取得できず、特殊な書類を求められる
名義変更に必要な書類が取得できず、特殊な書類を求められることがあります。
相続による不動産の名義変更では、亡くなった人の住民票（除票）が必要ですが、亡くなってから何年も経過していると、役所が記録を廃棄している場合があります。
廃棄された書類が取得できない場合、「廃棄を証明する書類」を用意するなど、必要な書類を法務局と相談しながら進める必要があります。
このような場合、専門的な知識が必要になるため、個人で手続きを進めるのは難しいかもしれません。
土地の遺産相続に期限はある？
土地の遺産相続において、名義変更手続きの期限が法律で定められています。2024年4月1日以降、相続による不動産の名義変更（相続登記）が義務化され、土地や建物の所有権を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請しなければなりません。
この期限を守らない場合、正当な理由がない限り、10万円以下の過料が科される可能性があります。さらに、遺産分割協議が成立した場合も、その日から3年以内に手続きを行う必要があります。
相続手続きを放置すると、不動産の売却や活用ができなくなるだけでなく、共有相続が複雑化し、将来的なトラブルにつながることがあります。
そのため、期限内に必要な手続きを行い、適切に相続登記を済ませることが重要です。
不安がある場合や手続きが複雑に感じる場合は、専門家に相談することでスムーズに進めることができます。早めの準備が相続問題のトラブル回避につながります。
遺産相続の期限はどれくらい？
遺産相続には、手続きごとに期限が定められており、それを守らないとペナルティや不利益を被る可能性があります。以下は、主な相続手続きの期限です。
- 死亡届の提出：死亡後7日以内に市区町村役場へ提出する必要があります。
- 年金受給停止手続き：死亡後14日以内に年金事務所で手続きを行います。
- 相続放棄・限定承認の申述：相続の開始を知った日から3カ月以内に家庭裁判所で申述が必要です。
- 準確定申告：被相続人の所得税の申告を死亡後4カ月以内に行います。
- 相続税の申告と納付：相続開始を知った日から10カ月以内に行う必要があります。
- 相続登記（不動産の名義変更）：2024年4月1日から義務化され、不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請する必要があります。
これらの期限を過ぎると、延滞税や過料が発生したり、手続きが困難になることがあります。また、相続登記が義務化されたことで、正当な理由なく期限を守らない場合には10万円以下の過料が科される可能性もあります。
期限内に必要な手続きを済ませるためには、相続開始後に早めの準備を行い、状況に応じて専門家に相談することが重要です。スムーズな相続手続きのために、期限を意識した対応を心掛けましょう。
土地を相続しないでそのまま放置してもいい？
土地を相続した場合、相続手続きをせずに放置することは法律上認められていません。相続を放置すると、以下のような問題が生じる可能性があります。
- 固定資産税の発生
土地の所有権が移転されていない場合でも、名義が被相続人のままであれば固定資産税の請求が続きます。名義変更をしないと新たな所有者としての管理責任が不明確になり、税金の未払いによるトラブルが発生する可能性があります。 - 管理責任の放棄は不可
土地は適切に管理する義務があり、放置した場合に雑草の繁茂や不法投棄などの問題が起きれば、管理責任を問われる可能性があります。さらに、特定空き家に指定されると固定資産税の特例措置が解除され、税額が増加するリスクもあります。 - 次世代への負担
土地をそのまま放置すると、将来の相続人にも同じ問題が引き継がれ、固定資産税や管理責任の負担が続くことになります。 - 損害賠償のリスク
放置された土地で事故やトラブルが発生した場合、所有者として賠償責任を負う可能性があります。
もし相続した土地を持ち続けたくない場合は、相続放棄や土地の売却、譲渡、寄付などの選択肢を検討することが重要です。相続放棄は相続開始を知った日から3カ月以内に家庭裁判所で手続きが必要です。
土地を放置すると問題が複雑化し、結果的に手続きやコストが増加することがあるため、早めに専門家に相談し、適切な対応を取ることが推奨されます。
遺産相続の土地手続き期限についてについてまとめ
遺産相続の土地手続き期限についてお伝えしてきました。
遺産相続の土地手続き期限についてまとめると以下の通りです。
- 不動産を相続または遺贈により取得したことを知ってから3年以内に登記を行う必要がある
- 不動産の名義変更は、相続・売買・贈与などの理由がある場合に行うことができる
- 亡くなった親の土地や建物の名義変更が、2024年4月1日から義務化された
これらの情報が少しでも皆さまのお役に立てば幸いです。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。