アパート経営は、相続税対策として魅力的な選択肢の一つとされています。
相続手続きの際にアパート経営を視野に入れたことのある方もいるのではないでしょうか。
そこで、本記事ではアパート経営は相続税対策になるのかについて以下の点を中心に解説していきます。
- アパート経営は相続税対策になるのか？
- アパート経営のメリットとデメリット
- 相続税対策としてアパート経営をする際の注意点
アパート経営は相続税対策になるかについて理解するためにもご参考いただけると幸いです。
ぜひ最後までお読みください。
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アパート経営は相続税対策になるのか？
アパート経営は、相続税対策として有効な手段のひとつです。
以下、アパート経営が相続税対策として有効な理由と、具体的な節税効果について解説します。
土地の評価額が低くなる
小規模宅地の特例を利用すれば、アパート経営に利用している土地の評価額を最大80％減額できます。
これは、アパート経営を行っていない土地よりも相続税を大幅に減らせる可能性があることを意味します。
建物の評価額が低くなる
建物の評価額は、建築費用の約60％程度とされています。
つまり、実際の建築費用よりも低い評価額で相続税が計算されるため、節税効果が期待できます。
賃貸収入が得られる
アパート経営は、相続税対策だけでなく、安定した賃貸収入を得られるというメリットもあります。
ただし、アパート経営は空室リスクや修繕費などの支出が発生するため、必ずしも節税になるとは限りません。
始める前に、専門家に相談し、収支シミュレーションを行うことが重要です。
相続の対策については、こちらの記事もお読みください。
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アパートで相続税評価額が下がる仕組みと計算式
アパートを相続すると、現金を相続するよりも相続税の負担が軽くなることがあります。
これは、アパートの相続税評価額が、市場価値よりも低く設定されているためです。
アパートの相続税評価額は、建物の価値と収益性に基づいて計算されます。
建物の価値は、固定資産税評価額を基準に算出されます。
収益性は、アパートの稼働率や賃料収入などを考慮して算出されます。
また、小規模住宅の特例を利用すると、土地の相続税評価額をさらに下げることができます。
評価額の計算例
例えば、建物の価値が1億円、収益性が100万円の場合、アパートの相続税評価額は約7,000万円となります。
一方、現金を1億円相続した場合、相続税評価額は1億円となります。
このように、アパートを相続すると、現金を相続するよりも相続税の負担が軽くなる可能性があります。
なお、相続税評価額は、相続税の計算の基礎となるため、相続税の負担を軽減するためには、相続税評価額を下げることが重要です。
小規模宅地等の特例
相続税評価額をさらに引き下げられる「小規模宅地等の特例」は、アパート経営をしている方にとって大きなメリットとなります。
この特例では、貸付事業用宅地等に該当する土地の場合、200平方メートルまでの土地評価額を50％も減額することができます。
貸付事業用宅地とは、以下の条件を満たす土地です。
- 被相続人の貸付事業に供されていた宅地
- 被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の貸付事業に供されていた宅地
借家権と借地権の分を減額できる
自用地とは、自宅の土地や利用していない土地など、他人が利用する権利がない土地を指します。
一方、貸家建付地とは、自分の土地に自分の建物（アパートなど）があり、その建物を貸している土地を指します。
貸家建付地は、自用地と比べて利用に制限がかかるため、相続税評価額は自用地よりも低くなります。
具体的な計算方法は以下の通りです。
貸家建付地の相続税評価額 = 自用地評価額 – 自用地評価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合
つまり、借地権割合と借家権割合が大きければ大きいほど、相続税評価額は低くなります。
相続の際の計算については、こちらの記事もお読みください。
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アパート経営のメリット
アパート経営は、安定収入と節税効果という2つの大きなメリットに加え、将来的な資産形成にも繋がる魅力的な投資です。
ここでは、アパート経営による相続税対策の5つのメリットについて解説します。
相続税評価額がかなり低くなる
現金や預貯金は額面通りの評価額となりますが、アパートなどの収益物件は、一定のルールに基づいて計算された評価額となるため、時価（実際の価値）の30～50％程度に抑えられます。
どんな土地でも建てやすい
アパートは、60坪程度の広さがあれば、様々な大きさや形の土地でも建てることができます。
また、建築規制も比較的緩く、工業専用地域や市街化調整区域以外であれば、どこでも建築が可能です。
経営で生じるリスクが少ない
アパート経営は、事業系の土地活用に比べて生じるリスクが少ないと言われています。
事業系の土地活用は、賃料単価は高いですが、撤退リスクも高くなります。
一方、アパートは常に底堅い需要があり、経営しやすくなっています。
家賃収入も得られる
アパート経営は、相続税評価額を下げるだけでなく、家賃収入を得られるというメリットもあります。
また、住居系の家賃は景気変動の影響を受けにくく、安定した収入源となります。
借入金を効果的に使える
アパート経営では、建築費用を借入金で賄うことが一般的です。
アパートの建築費用として借りる借入金は、家賃収入できちんと返済できる金額で組むので、ローン分の実質負担が発生しないようにできます。
さらに、相続時に借入金が残っていると、「債務控除」といってその残額は相続税評価額から控除されるため、さらに相続税評価額を減額することができます。
アパート経営のデメリット
アパート経営は、安定した収入を得られる可能性がある一方で、いくつかのデメリットも存在します。
始める前に、以下のデメリットをしっかりと理解しておくことが重要です。
空室リスク
アパート経営にとって最大の課題は、空室リスクです。
入居者がいない期間は収入が得られず、固定資産税や借入金返済などの支出は発生し続けます。
入居者トラブル
入居者の選定を誤ると、家賃滞納や騒音トラブルなど、様々な問題に発展する可能性があります。
経年劣化による修繕費用
アパートは築年数と共に老朽化が進み、修繕費用が大きくなります。
特に、設備の更新や外壁の塗装など、大規模な修繕が必要になった場合、多額の費用がかかります。
自然災害リスク
台風や地震などの自然災害によって、アパートが被害を受ける可能性があります。
修繕費用だけでなく、入居者が退去してしまうリスクもあります。
相続税対策としてアパート経営をする際の注意点
アパート経営は相続税対策として有効な手段です。
アパート経営には、以下のいくつかの注意点があります。
これらの注意点を理解した上で、慎重に検討することが重要です。
事業であることを意識する
アパート経営はあくまでも事業であり、採算を度外視したり、資金繰りがずさんな計画では失敗する可能性があります。
相続税対策は副産物として捉え、ご自身の財産形成や老後資金対策、財産の保全としての機能も果たせるように計画しましょう。
賃貸需要があるか見極める
賃貸需要のない地域にアパートを建築しても入居者が集まらず、収益が出ない可能性があります。
建築会社が提示する計画値の妥当性や収支の実現可能性を精査し、信頼できる専門家から情報収集しましょう。
実質利回りを計算する
表面利回りだけでなく、初期費用やランニングコストを考慮した実質利回りを計算しましょう。
専門家などに相談しながらコストを見積もり、借入金を利用予定であれば返済計画も見合っていることを確認しましょう。
収入による所得税や住民税の負担も考える
アパート経営による不動産所得は、給与や年金などと合算されて所得税・住民税の対象となります。
建築当初は減価償却費により所得は低くなりますが、経年劣化により賃料収入が減少し、償却費も減少すると、不動産所得は増加し、税負担も増加します。
借入返済も考慮した長期的な収支計画を立てて検討しましょう。
「貸している割合」で相続税が安くなる？
土地や建物を相続する場合、その評価額によって相続税が大きく変わります。
土地を貸している場合、その「貸している割合」によって、相続税評価額が大きく下がる可能性があります。
具体的には、土地の評価額は、以下の式で計算されます。
| 土地の評価額 = 路線価 × 奥行き × 間口 × 地積補正率 × 貸家建付地割合 × 雑種地等の評価減額率 |
この式の中で、「貸家建付地割合」は、土地が貸家として利用されている場合に適用される減額率です。
貸家建付地割合は、土地の全部または一部が貸家として利用されている割合によって決まります。
例えば、土地の全部が貸家として利用されている場合、貸家建付地割合は100％となります。
一方、土地の一部のみが貸家として利用されている場合、貸家建付地割合は50％となります。
このように、「貸している割合」が大きければ大きいほど、土地の評価額は低くなります。
借地権割合・借家権割合とは？
借地権割合・借家権割合とは、相続税評価において、借地権や借家権の価値を減額するための割合です。
借地権割合は、相続税路線価によって定められており、土地ごとに30%から90%の範囲で設定されます。
住宅用地の借地権割合は、一般的に60%から70%程度です。
借家権割合は、全国一律30%で、土地と建物の評価額に路線価によって乗じられます。
借地権割合・借家権割合は、相続税の負担を軽減するために重要な割合です。
借地権や借家権を所有している方は、相続税の申告の際に、この割合を適用することで、相続税の負担を軽減できる可能性があります。
借地権割合の計算方法
計算方法は以下の計算方法で算出されます。
| 借地権割合 = 借地権の評価額 / 土地の評価額 |
借地権割合・借家権割合の計算方法は、相続税の申告書に記載する必要があります。
ローンで建てると相続税が安くなる
マンションやアパートをローンで建てると、相続税の評価額を下げることができます。
なぜなら、マンションは固定資産評価額で評価されるからです。
固定資産評価額は、建設費よりも低いことが多いため、相続税の負担を軽減することができます。
具体的には、マンションの評価額は、以下の方法で計算されます。
| 評価額 = 固定資産評価額 × 相続税評価倍率 |
固定資産評価額は、国税庁が毎年公表しています。
相続税評価倍率は、相続税の課税対象となる財産の種類や状態によって異なります。
アパートをローンで建てる場合、固定資産評価額は、建設費よりも低いことが多いため、相続税評価倍率を掛けても、相続税の評価額は建設費よりも低くなります。
例えば、アパートの建設費が1億円の場合、固定資産評価額は7,000万円程度です。
相続税評価倍率が1.1倍の場合、相続税の評価額は7,700万円となります。
このように、アパートをローンで建てると、相続税の評価額を下げることができ、相続税の負担を軽減することができます。
アパートをローンで建てる場合の注意点
アパートをローンで建てる場合、相続税の評価額を下げるためには、以下の点に注意が必要です。
- アパートの建設費を証明できる書類を保管しておく。
- アパートの固定資産評価額を調べておく。
- 相続税評価倍率を調べておく。
これらの点に注意して、アパートをローンで建てることで、相続税の負担を軽減することができます。
相続税対策のアパート経営で意識すべき点とは
相続税対策としてアパート経営を検討している方は、３つのポイントを意識しておきましょう。
下記の3つのポイントを押さえることで、相続税対策としてのアパート経営を効果的に行うことができます。
相続方針を明確にする
相続税対策としてアパート経営を行う場合、相続方針を明確にすることが重要です。
相続税を抑えるためには、相続財産を分散させる必要があります。
そのため、アパート経営での収益を相続した財産からはずす、または相続税の課税対象となる金額を減らすといった方針を立てましょう。
サブリースのメリット・デメリットを理解する
アパート経営で相続税対策を行う場合、サブリースを活用するケースもあります。
サブリースとは、アパートを所有しながら、賃貸借契約を結ぶのではなく、第三者に賃貸借契約を結ばせ、その賃料を受け取る方式です。
サブリースを活用することで、空室リスクを軽減し、相続税対策につなげることができます。
ただし、サブリースにはメリットだけでなく、デメリットも存在します。
サブリースのメリット・デメリットを理解した上で、活用を検討しましょう。
耐用年数を把握する
アパート経営で相続税対策を行う場合、アパートの耐用年数を把握しておくことが重要です。
耐用年数とは、建物が経済的に使用できる年数のことで、相続税の計算において、耐用年数に応じた減価償却費を計上することができます。
耐用年数を把握することで、相続税の節税効果を最大化することができます。
アパート経営は、相続税対策以外にも、安定した収入を得たり、資産を増やしたりする手段として有効です。
相続税対策を目的とする場合でも、アパート経営のメリット・デメリットを十分に理解した上で、検討するようにしましょう。
賃貸アパートにかかる相続税を「生前贈与」でさらに節税
賃貸アパートにかかる相続税を節税する方法として、生前贈与があります。
生前贈与とは、生きているうちに財産を贈与することです。
賃貸アパートを贈与することで、相続税の課税対象となる財産を減らすことができます。
以下、メリットとデメリットをご紹介します。
生前贈与で相続税を節税するメリット
- 相続税の課税対象となる財産を減らすことができる
- 相続税の税率が低いときに贈与できる
- 贈与税の納税が分割できる
生前贈与で相続税を節税するデメリット
- 贈与税を納税する必要がある
- 贈与した財産は、贈与者の死亡後、相続税の課税対象となる
生前贈与で相続税を節税する際には、メリットとデメリットをよく理解した上で、計画的に行うことが大切です。
なお、生前贈与で相続税を節税する際には、以下の点に注意が必要です。
- 贈与税の基礎控除額を超える金額を贈与する場合は、贈与税を納税する必要がある
- 贈与税の納税は、贈与した翌年の3月15日までに行う必要がある
- 贈与した財産は、贈与者の死亡後、相続税の課税対象となる
アパート経営の相続税対策についてのまとめ
ここまでアパート経営の相続税対策についてお伝えしてきました。
アパート経営の相続税対策の要点をまとめると以下の通りです。
- アパートを相続すると、現金を相続するよりも相続税の負担が軽くなることがあり、相続税対策になる。
- アパート経営は安定収入と節税効果の大きなメリットがある中、入居者がいない期間は収入が得られず空室リスクがあるデメリットも存在する。
- アパート経営の相続税対策の場合、事業であることを意識する。
これらの情報が少しでも皆さまのお役に立てば幸いです。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。