不動産相続税評価額は、相続税を計算する際に必要な不動産の価値を示す額です。相続税は、相続した財産の総額に基づいて課税されるため、不動産の評価額は非常に重要な要素となります。
本記事では不動産相続税評価額について以下の点を中心にご紹介します。
- 不動産相続税評価額とは
- 建物の相続税評価額の求め方
- 不動産相続税評価額は減額できるのか
不動産相続税評価額について理解するためにもご参考いただけますと幸いです。ぜひ最後までお読みください。
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不動産相続税評価額とは
不動産相続税評価額とは、相続税や贈与税を計算する際に基準となる財産の価値を示す額です。例えば、現金1億円であれば、その評価額はそのまま1億円となり分かりやすいですが、相続税の対象となる財産は現金だけでなく、不動産や有価証券などさまざまな種類があります。
相続税や贈与税の計算には、財産ごとに異なる評価方法が定められており、特に不動産の評価には注意が必要です。不動産の評価額を計算する際は、土地と建物に分けて評価を行います。
土地は「路線価方式」または「倍率方式」に基づいて評価され、建物部分は通常「固定資産税評価額」に基づいて算出されますが、建物の状態や特殊な事情により調整が必要となることがあります。
相続税や贈与税は、固定資産税のように役所から支払い額が通知されることはなく、納税者自身が計算して申告する必要があります。そのため、正確な相続税評価額の計算が非常に重要となります。
不動産相続税評価額の計算方法
路線価方式とは
路線価方式とは、相続税評価において土地の価値を算出する方法の一つで、土地が面する道路（路線）の路線価を基準に評価します。路線価とは、特定の道路に面した標準的な宅地1㎡あたりの価格を意味し、千円単位で表示されます。この路線価は、毎年7月に更新され、国税庁が発表する路線価図と倍率表で確認できます。
路線価は一般的に、地価公示価格の約80%程度で設定されており、その地域内の宅地の価額がほぼ同じと認められる一帯の道路ごとに評価されます。
路線価方式での計算は次のように行います。
- 【相続税評価額（路線価方式）＝ 路線価 × 補正率 × 土地面積】
補正率は、土地の形状や位置に応じて調整されます。例えば、奥行きが長い土地や不整形地など、特定の条件に基づいて補正率が設定されます。この補正率は、国税庁の公式ホームページで確認可能です。
例えば、路線価が50万円、補正率が0.9、面積が100㎡の場合、評価額は【50万円 × 0.9 × 100㎡ = 4,500万円】となります。
路線価方式は、主に土地の評価を正確に行うための方法として広く用いられています。
倍率方式とは
倍率方式とは、主に郊外の土地や、道路に面していない農村地、または路線価が設定されていない市街化調整区域などで使用される相続税評価の方法です。この方式では、土地に直接関連する路線価がないため、土地の固定資産税評価額に一定の倍率を掛け算して評価額を算出します。
倍率方式での計算方法は次のとおりです。
- 【相続税評価額（倍率方式）＝ 固定資産税評価額 × 倍率】
倍率は、国税庁が公表している路線価図や倍率表で確認できます。例えば、固定資産税評価額が2,000万円で、対象地域の倍率が1.1の場合、相続税評価額は【2,000万円 × 1.1 = 2,200万円】となります。倍率の数値は、路線価図・倍率表内の「固定資産税評価額に準ずる倍率等」欄に記載されています。
この方法は、特に路線価が設定されていない地域で、土地の評価を行うために使用される重要な基準となります。
固定資産税評価額とは
固定資産税評価額とは、総務大臣が定めた評価基準に基づき、市区町村が算出する不動産の価額です。この評価額は、固定資産税や都市計画税の課税基準として使用されるほか、不動産取得税や登録免許税にも適用されます。基本的に評価基準は全国一律ですが、地域の特性に応じて自治体が補正を加えることもあります。
納税者自身が評価額を計算する必要はなく、評価額を確認する方法としては、固定資産税台帳の閲覧や、毎年4月から6月に送付される固定資産税の納税通知書の「価格」欄で確認できます。さらに、固定資産評価証明書や土地家屋の名寄帳を申請して取得することも可能です。
また、固定資産税評価額は通常、3年に1回見直しが行われ、直近では令和3年度に改定されました。次回の評価替えは令和6年に予定されています。
建物の相続税評価額の求め方
建物の相続税評価額は、基本的にそのまま固定資産税評価額が使用されます。具体的には、自治体から送付される固定資産税課税明細書に記載された評価額が、そのまま相続税評価額となります。
これにより、特別な計算をすることなく、固定資産税評価額が相続税の評価基準として利用されるため、建物の評価は簡便で明確です。相続税を計算する際には、この固定資産税評価額を参照することで、適切な評価額を得ることができます。
不動産相続税評価額は減額できるのか
不動産相続税評価額は減額ができるのでしょうか。以下で解説します。
借地権が設定されている土地
借地権が設定された土地では、その土地の相続税評価額が減額されます。借地権とは、第三者が土地を借りて建物を建てる権利のことを指し、この場合、相続税評価額は「自用地の評価額 × (1 − 借地権割合)」で計算されます。借地権割合は地域によって異なり、30～90％の間で設定されています。
貸家建付地
貸家建付地とは、賃貸物件（例えば一戸建てやアパートなど）が建っている土地のことです。この土地は自由に売却や更地にすることができないため、相続税評価額が抑えられます。評価額の計算式は、「自用地の価額 − (自用地の価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)」で求められ、借地権割合や借家権割合、賃貸割合は地域によって異なります。
広い土地（地積規模の大きな宅地）
特定の条件を満たす広い土地は、相続税評価額が減額される場合があります。例えば、500㎡以上の宅地（都市圏内の場合）や1,000㎡以上の土地が該当します。これらの土地は「地積規模の大きな宅地」として認められ、一定の条件を満たすことで評価額が減額されます。
土地の条件が悪い場合
形状が不整形な土地や間口が狭い土地など、土地の条件が悪いと、その土地の相続税評価額が減額される可能性があります。この場合、土地に応じた補正率を適用し、評価額を調整することができます。
これらのケースに該当する土地がある場合、相続税評価額を抑えることができるため、相続税負担を軽減することが可能です。相続前に専門家と相談し、適切な評価額の減額方法を検討することをおすすめします。
不動産の相続で注意したいこと
不動産を相続する際に注意したい点の一つが、相続人間での不動産分割方法です。特に、相続人が複数いる場合で、一部が不動産に住み続け、もう一方が資金で受け取る場合には「代償分割」という方法を採用することが一般的です。
この方法では、不動産を売却せずに、住み続ける相続人がほかの相続人に金銭的な補償を行うことで公平に分け合います。
ただし、代償分割を行う際には、不動産の価値をどのように評価するかが重要です。「時価」と「相続税評価額」のどちらを基準にするかで、補償額が大きく異なります。
時価の場合
時価で評価した場合、不動産の市場価格に基づいて金額が決まります。例えば、5000万円の不動産を2人で分ける場合、1人当たり2500万円となります。
相続税評価額の場合
相続税評価額は一般的に時価の約8割程度です。つまり、5000万円の不動産の場合、相続税評価額は4000万円となり、1人当たり2000万円の分配となります。
相続税評価額は通常、時価より低いため、住み続ける方が支払う金銭の額を抑えることができます。したがって、住み続ける方は相続税評価額を基準にすることを選ぶことが多いようですが、資金を受け取る側には時価の方が有利となるため、どちらを選ぶかについて相続人間でしっかりと合意を取ることが大切です。
不動産相続税評価額についてのよくある質問
不動産相続税評価額についてのよくある質問は以下のとおりです。
不動産の相続の評価額はいくらですか？
不動産の相続税評価額は、相続税や贈与税の計算の基準となる重要な価値です。現金のように金額がそのまま価値となるものとは異なり、不動産や有価証券などの財産は評価方法が異なります。
不動産の評価額を算出するには、国税庁が定めた評価基準を使用し、路線価や固定資産税評価額をもとに計算します。
不動産の相続税評価額は、一般的に市場価格（時価）とは異なり、評価方法によって異なるため、評価基準をしっかり理解しておくことが重要です。この評価額を元に相続税が計算され、納税額が決定します。したがって、正確な評価を行うことが相続税負担を最適化するために欠かせません。
5000万円の相続税はいくらですか？
相続税が5000万円の場合、相続人の構成によって納税額が異なります。例えば、相続人が配偶者と兄弟姉妹1人の場合、配偶者には「配偶者控除」が適用されるため、相続税は0円となります。
一方、兄弟姉妹には相続税が課税され、通常の税額に加え、相続税の2割加算が適用されるため、最終的な納税額が増えることになります。
具体的には、5000万円の相続税の場合、兄弟姉妹の負担額は24万円となり、2割加算後、最終的な納税額は28.8万円となります。配偶者には控除が適用されるため、実質的な納税額は兄弟姉妹の分のみとなります。
不動産相続税評価額についてのまとめ
ここまで不動産相続税評価額についてお伝えしてきました。不動産相続税評価額についての要点をまとめると以下のとおりです。
- 不動産相続税評価額とは、相続税や贈与税を計算する際に基準となる財産の価値を示す額のこと
- 建物の相続税評価額は、基本的にそのまま固定資産税評価額が使用される
- 借地権が設定された土地では、その土地の相続税評価額が減額される
これらの情報が少しでも皆さまのお役に立てば幸いです。最後までお読みいただき、ありがとうございました。