不動産を相続した際に、相続税を計算するための建物の評価方法を正しく理解しておくことが重要です。建物の評価額は、固定資産税評価額を基準に算出されるため、評価額の把握が相続税額や節税対策に直結します。
本記事では相続した建物の評価方法について以下の点を中心にご紹介します。
- 相続した建物と土地の評価方法
- 賃貸アパートや建築中の建物を相続した場合の評価方法
- 相続した建物を相続するときの注意点
相続した建物の評価方法について理解するためにもご参考いただけますと幸いです。ぜひ最後までお読みください。
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相続した建物と土地は分けて評価する
相続税の計算では、建物と土地は別々に評価する必要があります。この評価方法は、財産評価基本通達（評価通達）に基づいており、それぞれ異なる計算式を使って評価額を求めます。建物と土地を同じ基準で評価しないことがポイントです。
建物の評価方法
建物の評価は、固定資産税評価額をもとに算出します。具体的には、基準年度の固定資産税評価額に倍率（通常は1.0）を掛けた金額が評価額になります。これが、相続税を計算する際の建物の評価基準となります。
建物の評価額の計算式
評価額 ＝ 固定資産税評価額 × 評価倍率（1.0）
土地の評価方法
土地の評価方法は、地目（用途）や地域の特性によって異なります。特に、宅地の評価方法には大きく2つの方式があります。
路線価方式
主に市街地にある宅地に適用される方法で、国税庁が公表する路線価を基準に評価します。
【計算式】
自用地価額 ＝ 路線価 × 画地調整率 × 地積（㎡）
倍率方式
路線価が設定されていない地域の宅地には、この方法が使われます。固定資産税評価額に倍率を掛けて評価額を算出します。
【計算式】
自用地価額 ＝ 固定資産税評価額 × 評価倍率
相続税の計算では、建物と土地の評価方法を正しく理解することが大切です。評価額を誤ると、過剰な税負担が発生する可能性があります。相続した不動産については、土地と建物を分けて評価し、それぞれの適切な方法で計算するようにしましょう。
土地の相続税評価額は、相続財産の評価や相続税の計算において重要な要素です。相続税法に基づいて評価される土地の価値は、遺産分割や相続税の申告に大きな影響を与えます。 そこで、土地の相続税評価額について気になる方も多いのではないでしょうか[…]
「基準年度の固定資産税評価額」で相続した建物は評価する
相続した建物の評価額を算出する際には、基準年度の固定資産税評価額を使用します。この評価額は、建物の新築時に一度算定され、その後は3年ごとに評価替えが行われます。
評価替えの際には、建物の経年劣化を考慮して経年減点補正が適用されるため、評価額は時間とともに減少します。しかし、建物の評価額がゼロになることはなく、最終的には新築時の約20％が残る仕組みです。
基準年度とは？
基準年度とは、固定資産税評価額が見直される3年ごとの評価替えの年を指します。例えば、令和3年度が直近の基準年度であり、その次は令和6年度となります。相続開始が令和4年であれば、令和3年度の固定資産税評価額を使用して建物の評価を行います。
固定資産税評価額の確認方法
固定資産税評価額は、毎年5月頃に送付される「固定資産税課税明細書」に記載されています。この明細書を紛失してしまった場合は、市区町村の窓口で評価証明書を取得することができます。郵送での取得も可能なので、相続手続きを進める際には、基準年度の評価額を正確に確認することが大切です。
相続税の計算では、建物の評価額を固定資産税評価額に基づいて算定することが基本です。評価額の確認を怠ると、税額の算定に誤差が生じる可能性があるため、基準年度の評価額を確実に把握しておきましょう。
相続した建物が賃貸アパートであるときの評価方法
相続した建物が賃貸アパート（貸家）である場合は、入居者がいることでオーナーが自由に使用できないことを考慮し、通常の建物とは異なる評価方法が用いられます。評価額の算出には、以下の計算式が適用されます。
- 貸家の評価額 ＝ 自用建物の評価額 ×（1－借家権割合 × 賃貸割合）
各項目の詳細は次のとおりです。
- 自用建物の評価額
基準年度の固定資産税評価額 × 評価倍率（1.0） - 借家権割合
全国一律で30％ - 賃貸割合
その建物の総床面積のうち、賃貸されている部分の割合を指します。被相続人が亡くなった時点で、どれだけの部屋が貸し出されているかによって変動します。
評価額が減少する理由
賃貸物件の評価額が自用建物の評価額より低くなるのは、オーナーがその建物を自由に使用できないためです。入居者がいる場合、立ち退きを依頼しなければオーナーがその物件を使うことは難しく、立退料が必要になるケースもあります。そのため、自用建物の評価額から借家権割合 × 賃貸割合を差し引いて評価します。
例えば、満室の貸家であれば、自用建物の評価額の70％が評価額となります。これは、借家権割合30％が反映された結果です。
このように、賃貸物件の評価方法は自宅や空き家とは異なる計算になるため、相続時には正確な賃貸状況の把握が重要です。
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相続した建物が建築中であるときの評価方法
被相続人が亡くなった時点で建物が未完成の場合、固定資産税評価額が未設定であるため、どのように評価するかが課題となります。このような建築途中の建物については、課税基準日までの建築費用をもとに評価額を算出する方法が定められています。
評価の計算式は以下のとおりです。
- 建築中の建物の評価額 ＝ 建築費用現価 × 70％
ここでいう費用現価とは、建物の完成時価を基準にするのではなく、相続開始時点までに実際に投下された建築費用を課税時期の価値に引き直した金額を指します。これは、すでに支払われた工事費や材料費などが反映される形となります。
この評価方法を用いることで、未完成の建物でも相続税の課税対象として適正に評価することができます。
相続した建物の相続税評価額を節税する方法
相続税の節税対策として、家屋（建物）の評価額を低く抑える方法があります。そのなかでも効果的な方法として、第三者への貸し出しと賃貸物件の空室率を下げることが挙げられます。それぞれの方法を詳しく見ていきましょう。
第三者に建物を貸す
相続する建物が空き家になっている場合は、第三者に賃貸することで評価額を下げることが可能です。具体的には、借家権割合30％が適用され、建物の評価額が約30％減額されます。
ただし、親族に無償で貸す場合や、極端に安い家賃で貸している場合は、この減額措置が認められません。評価を下げるためには、相場に見合った家賃で貸し出すことが重要です。
賃貸アパートの空室を減らす
賃貸アパートを相続した場合、空室を減らすことで相続税評価額を下げることができます。空室があると、賃貸割合が減り、評価額が高くなるため、満室に近づけることが節税のポイントです。
なお、一時的な空室であれば、賃貸割合に含めることが可能です。課税時点で空室だったとしても、以下の基準に該当すれば一時的な空室と認められるケースがあります。
- これまで継続的に賃貸されていた
- 賃借人が退去後、すぐに新たな入居者募集を行った
- 課税時期の前後に空室期間が1か月程度
- 空室中に他の用途で使用されていない
- 課税後も賃貸が継続されている
これらの条件を満たしている場合は、賃貸割合を下げずに評価額を計算できるため、節税効果が期待できます。
相続した建物を相続するときの注意点
建物の相続税評価は固定資産税評価額を基準に行うため、シンプルに思えるかもしれません。しかし、評価に関しては間違いやすいポイントが多く、注意が必要です。ここでは、建物評価に関する主な注意点を解説します。
固定資産税評価額と課税標準額を取り違えない
相続税申告で建物を評価する際には、固定資産税評価額を使います。しかし、固定資産税課税標準額と混同するケースが少なくありません。課税標準額は、課税軽減などを考慮して計算される金額で、評価額よりも低くなることが多いです。
課税標準額を使ってしまうと、過小評価となり、申告内容が正確でなくなるため注意が必要です。
リフォームやリノベーションの評価漏れに注意
被相続人が亡くなる直前に自宅をリフォームやリノベーションしていた場合、固定資産税評価額にその工事内容が反映されていないことがあります。この場合、工事費用から減価償却相当額を差し引いた金額の70％を評価額として計算する必要があります。
生前にリフォームをすれば評価額が下がると勘違いする人もいますが、工事部分は適切に評価することを忘れないようにしましょう。
賃貸アパートの未償却残高は使わない
賃貸アパートを所有していた場合、所得税計算では取得価額から減価償却費を引いた未償却残高（帳簿価額）を使いますが、相続税申告ではこの金額を評価額に用いることはありません。
相続税申告の際は、固定資産税評価額を基準に賃貸割合を考慮した評価額を計算する必要があります。未償却残高は所得税における計算で使用するもので、相続税の評価方法とは別物です。
小規模宅地等の特例は土地にのみ適用される
相続税の小規模宅地等の特例は、一定の条件を満たせば宅地の評価額を減額できる制度です。しかし、建物には適用されないため注意が必要です。この特例は、土地（宅地）部分の評価額を軽減するものであり、建物の評価額を減額するものではありません。誤解して申告すると、税務署から指摘を受ける可能性があります。
相続時の建物評価額は譲渡所得の取得費に使えない
相続した建物を将来売却する場合、売却時に発生する譲渡所得税の計算で使用する取得費は、相続税申告時の評価額をそのまま使うことはできません。
譲渡所得の計算では、被相続人が取得した際の購入価格をもとに、減価償却費を考慮して取得費を計算します。この点を間違えると、不正確な譲渡所得税の申告につながるため、しっかり理解しておきましょう。
相続した建物の評価方法についてよくある質問
相続した建物の評価方法についてよくある質問は以下のとおりです。
建物を相続しないとどうなる？
結論として、相続登記をしないまま放置すると、不動産の売却が難しくなったり、権利関係が複雑化したり、さらには固定資産税の負担が増えるといった、さまざまな不利益が生じます。
さらに、令和6年4月1日以降は相続登記が義務化されるため、期限内に手続きを行わない場合には罰則が科されることになります。相続登記は放置せず、早めの対応が必要です。
4000万円の家の相続税はいくらですか？
相続税の計算でまず重要になるのが基礎控除額です。一般的に、被相続人が残した遺産の総額を計算し、その金額が基礎控除額を超えた分に対して相続税が課されます。
例えば、遺産総額が4,000万円の場合、基礎控除額が3,600万円であれば、超過した400万円が課税対象となります。このように、基礎控除額を引いた後の残額が相続税の計算の基準となる点を理解しておきましょう。
建物を相続するときの税率は？
まず、取得金額が1,000万円以下の場合は、税率10％が適用され、控除額はありません。次に、1,000万円を超えて3,000万円以下の部分には、15％の税率が適用され、50万円の控除額が引かれます。
さらに、3,000万円を超えて5,000万円以下の取得金額に対しては、税率が20％となり、控除額は200万円です。
そして、5,000万円を超えて1億円以下の部分には、30％の税率が適用され、700万円の控除額が差し引かれます。
このように、取得金額の範囲に応じた税率と控除額が段階的に変わるため、正確な相続財産の評価額を把握し、それぞれの税率に基づいて計算することが重要です。
相続した建物の評価方法についてのまとめ
ここまで相続した建物の評価方法についてお伝えしてきました。相続した建物の評価方法の要点をまとめると以下の通りです。
- 相続税の計算では、建物と土地は別々に評価する必要がある。この評価方法は、財産評価基本通達（評価通達）に基づいており、それぞれ異なる計算式を使って評価額を求める
- 相続した建物の評価額を算出する際には、基準年度の固定資産税評価額を使用する。この評価額は、建物の新築時に一度算定され、その後は3年ごとに評価替えが行われる
- 相続した建物の相続税評価額を節税する方法には、第三者に建物を貸したり賃貸アパートの空室を減らしたりする必要がある
これらの情報が少しでも皆さまのお役に立てば幸いです。最後までお読みいただき、ありがとうございました。