相続を検討する際、住む予定のない土地や利用価値が低い土地が遺産に含まれている場合、「いっそのこと相続放棄してしまいたい」と考える方は少なくありません。
しかし、相続放棄をしても、その土地の管理義務から完全に解放されるわけではないことをご存じでしょうか。
本記事では、相続放棄すると土地はどうなるのかについて以下の点を中心に解説します。
- 土地は相続放棄できるのか
- 土地の管理義務（保存義務）とは
- 相続放棄以外で土地を手放す方法
相続放棄すると土地はどうなるのかについて理解するためにもご参考いただけると幸いです。
ぜひ最後までお読みください。
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土地は相続放棄できるのか
ここでは、相続放棄における土地の扱いについて詳しく解説します。
相続放棄とは
相続放棄とは、亡くなった方の財産を一切受け継がないことを、家庭裁判所に申し出る手続きです。これにより、法的には「最初から相続人ではなかった」とみなされます。
放棄の手続きは、相続が始まったことを知ってから3ヶ月以内に行う必要があります。放棄をすると、現金や不動産などのプラスの財産だけでなく、借金などのマイナスの財産もすべて引き継がなくなります。
注意点として、相続放棄は一部の財産だけ放棄することはできず、すべてを対象とする必要があります。また、一度受理されると、原則として撤回はできません。
さらに、放棄しても相続財産を実際に占有していた場合は「管理（保存）義務」が発生することがあります。他の相続人や清算人に引き渡すまで、財産をきちんと保管しなければならない点にも注意が必要です。
相続放棄した場合の土地の扱い
相続放棄をすると、法律上は最初から相続人ではなかったものとみなされるため、その土地を含めた一切の財産を相続する権利を失います。しかし、実務上は土地の管理責任が一時的に残るケースがあるため、注意が必要です。
特に、土地を放棄時点で占有していた場合や、相続人全員が放棄して承継者がいない場合は、相続財産清算人が選任されるまでの間、放棄者に保存義務（管理義務）が課されることになります。この間、土地を放置して近隣に迷惑がかかれば、損害賠償責任を問われる可能性もあります。
たとえば、空き家や山林が放火や土砂災害の原因となったり、草木が生い茂って害虫や不法投棄の温床になった場合には、管理義務を果たしていないと見なされるおそれがあります。
そのため、相続放棄後もすぐに土地の管理から完全に解放されるわけではなく、一定期間は対応が求められるのが実情です。
承継者が現れない場合や全員が放棄した場合には、家庭裁判所に相続財産清算人の選任を申し立てることで、その後の管理・処分を専門家に委ねることができます。ただし、この手続きには数ヶ月の時間と費用（予納金や報酬）が必要となるため、あらかじめ見通しを立てておくことが重要です。
土地だけの相続放棄はできない
相続放棄は、「相続人になること自体をやめる」手続きであるため、土地だけを放棄し、他の財産を引き継ぐことはできません。すべての財産を一括して放棄する必要があり、一部だけ選ぶことは認められていないのです。
たとえば、遠方の不要な土地を手放したいと考えても、相続放棄を選んだ場合は預貯金や有価証券など他の資産も一切相続できなくなります。さらに、相続放棄は原則として相続開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所に申述しなければならず、期限を過ぎると放棄は認められません。
また、相続放棄をしても、放棄時に土地を占有していた場合には、引き渡すまでの間その土地を管理（保存）する義務が残る点にも注意が必要です。固定資産税の支払い義務は消えますが、管理を怠って近隣に損害を与えた場合には賠償責任を負う可能性もあります。
不要な土地だけを手放したい場合は、相続放棄ではなく、遺産分割協議や「相続土地国庫帰属制度」など別の制度を活用する必要があります。
管理義務（保存義務）について
相続放棄後に発生する管理義務（保存義務）について、以下で解説します。
管理義務（保存義務）の民法改正
相続放棄をしても、相続財産を現に占有していた放棄者は、その財産を誰かに引き渡すまでの間、一定の管理責任を負うというのがこれまでの通説的理解でした。
ただし、この「管理義務」の具体的な範囲や内容は法律上は不明確で、実務上も混乱を招くことがありました。そこで2023年4月の民法改正（第940条改正）により、この問題点が見直され、「保存義務」として整理・明文化されることになりました。
以下、その改正のポイントを詳しく解説します。
1. 「管理義務」から「保存義務」へ名称変更
これまで使われていた「管理義務」という表現は、財産を積極的に利用・運用するイメージを持たせてしまい、放棄者にとって過重な責任を感じさせるものでした。
今回の法改正では、放棄者に求められるのは“あくまで現状の維持”にとどまるという趣旨を明確にするため、義務の名称を「保存義務」に変更しました。
この保存義務とは、次のような例が該当します。
- 建物の窓やドアを閉めて雨風を防ぐ
- 不審者が立ち入らないよう施錠する
- 雑草や枯れ枝など、近隣に迷惑をかける要因を除去する
- 倒壊などの危険があれば、必要最小限の補修をする
一方で、財産の売却や貸与など、積極的な処分行為は認められていません。保存行為にとどめるのが原則です。
2. 保存義務が発生する3つの要件
改正民法第940条では、保存義務が発生するための要件が明確に規定されました。以下の3つの条件をすべて満たす場合にのみ、保存義務が生じます。
① 相続人であった者であること
相続放棄をする前の時点で、その人が相続人であったことが前提になります。
② 相続財産に属する財産であること
対象となる財産が、被相続人に属していたもの（例えば自宅や土地など）であることが必要です。
③ 放棄時点で現に占有していたこと
この「占有」とは、実際に住んでいた、鍵を持っていた、管理していたなど、物理的・現実的に支配していた状態を意味します。
※ 占有していなかった財産（例：遠方にある山林や、倉庫に保管されていた故人の私物など）については、放棄者は保存義務を負いません。
3. 義務が続く期間は「引渡し完了まで」
保存義務が生じるのは、相続財産を現に占有している間に限られます。つまり、次のいずれかを行って、他者に占有を移転した時点で、義務は終了します。
- 他の相続人に引き渡す
- 相続財産清算人に引き渡す
- 裁判所に供託する（相手が受け取りを拒否する場合など）
特に、不動産の場合は鍵や占有の移転が完了していることを書面で記録しておくと、後々のトラブルを防げます。
4. 占有がなければ義務は生じない
相続放棄者がその財産に一切関与していない（占有していない）場合は、保存義務自体が発生しません。たとえば、以下のようなケースでは義務はありません。
- 親が所有していた遠方の空き地を一度も訪れたことがない
- 鍵の所在もわからず、放棄者自身が占有・管理していない
- 放棄時点で他人が住んでいる（賃借人など）
この点により、放棄者が不当に広範な管理責任を負うリスクが軽減されました。
5. 相続財産清算人への名称変更
改正前は、相続人が存在しない場合に裁判所から選任される管理者を「相続財産管理人」と呼んでいましたが、改正後は「相続財産清算人」と名称が変更されました。これは、管理のみならず清算（売却や債務の処理）まで含む役割を反映した変更です。実質的な業務内容に大きな違いはありません。
この改正により、相続放棄者が現実的に対処可能な範囲でのみ義務を負うことが明確になり、安心して放棄を選択できるようになりました。ただし、占有している財産がある場合には、引き渡しや管理を怠れば損害賠償責任を問われるおそれもあるため、放棄前後の対応には十分な注意が必要です。
管理義務（保存義務）を免れる方法
相続放棄をしても、放棄の時点で相続財産を実際に占有していた場合には、法律上その財産を引き渡すまでの間、「自己の財産と同一の注意義務」をもって保存しなければなりません。
この点は、2024年施行の民法改正（新940条）により明文化され、法的な扱いがより明確になりました。
この「保存義務」は、相続放棄者にとって精神的・実務的な負担となることも少なくありません。ですが、以下のような方法を取ることで、保存義務を終了させる（または実質的に軽減する）ことが可能です。
1. 他の相続人または相続財産清算人への引き渡し
最も基本的で確実な方法は、相続財産を正当に引き継ぐ相手に引き渡すことです。
- 引き渡しの対象：次順位の相続人、または裁判所が選任した相続財産清算人
- 実務例：不動産の鍵、登記関係書類、現物財産などを直接引き渡す
- ポイント：引き渡した証拠として、引き渡し確認書などの書面を残すと安心です
なお、相手が受け取りを拒否したり、連絡が取れない場合には、次の対応に進みます。
2. 弁済供託の活用（民法第494条）
引き渡し先が受領を拒んだり不在である場合、相続財産を供託所に預けることで引き渡し義務を果たしたものと扱われ、保存義務も終了します。
- 法的根拠：民法第494条（弁済供託）
- 対象となる財産：現金、有価証券などの供託可能な財産
- 不動産など供託できないもの：民法第497条に基づき裁判所の許可を得て売却→代金を供託
供託は、法的な履行として強い効果を持つため、相手が非協力的でも義務を適法に解消できる有効な手段です。
3. 相続財産清算人の選任を申し立てる
相続人全員が放棄した場合や、相続人が不明の場合には、家庭裁判所に「相続財産清算人」の選任を申し立てることが可能です。
- 申立て可能者：放棄者本人を含む利害関係人
- 手続き内容：家庭裁判所へ申し立て書提出、予納金納付
- 効果：選任された清算人に財産を引き渡すことで保存義務終了
ただし、手続きには費用や時間がかかるため、事前の準備が重要です。
4. 第三者への管理委託による負担軽減
物理的に管理が難しい場合（遠方、空き家、山林など）は、不動産管理会社や士業などに委託することも一つの方法です。
- 完全に保存義務を免れるわけではないが、管理責任の実務負担を軽減できる
- 委託契約は書面で明確に交わすことが望ましい
管理委託はあくまで「義務の外注」であるため、責任の所在は放棄者に残る点に注意が必要です。
5. 早期対応で義務の長期化を防ぐ
保存義務は、あくまで「財産を引き渡すまで」の一時的な義務です。しかし、対応を先延ばしにすると、その期間も長引き、責任やトラブルのリスクも高まることになります。
- 放棄の意思決定と同時に「占有している財産の有無」を確認する
- 速やかに引き渡しや供託などの対応をとることで、早期に法的義務を解消可能
相続放棄をしても、占有している財産があれば保存義務は避けられません。ですが、法律の手続きを正しく使うことで、法的責任を適切に解除することが可能です。
義務の有無や終了方法は、ケースによって異なるため、不明点があれば弁護士や司法書士などの専門家への相談を早めに行うことが重要です。
土地の相続放棄ができないケース
土地は維持管理や税金の負担が重いため、「相続したくない」と考える方も少なくありません。そんなときに選択肢となるのが「相続放棄」です。
しかし、実はすべてのケースで相続放棄が認められるわけではありません。
特に、以下のようなケースでは、土地の相続放棄ができなくなる可能性があるため注意が必要です。
1. 相続放棄の期限（熟慮期間）を過ぎてしまった
相続放棄には明確な期限があります。民法では、「自己が相続人であることを知った日から3か月以内」に、家庭裁判所に相続放棄の申述を行わなければならないと定められています。これを「熟慮期間」と呼びます。
この期間を過ぎてしまうと、法律上は相続を承認した（単純承認）とみなされ、土地の放棄は認められません。
たとえば、相続開始から4か月経ってから「やっぱり土地は要らない」と思っても、原則として放棄はできません。さらに、一度単純承認が成立すると原則として撤回することもできません。
そのため相続が発生したら、できるだけ早めに対応をすることが求められます。
2. 土地以外の財産を使ったり、処分してしまった
相続放棄を希望していたとしても、すでに遺産の一部を処分したり使ったりしている場合、それが「相続の意思表示」と見なされるおそれがあります。
例えば以下のような場合があります。
- 被相続人の預金を引き出して生活費に充てた
- 土地以外の動産を勝手に売却した
- 借家の家賃収入を受け取った
このような行為があると、実質的に相続を受け入れたと判断され、相続放棄はできなくなります。
特に「土地だけ放棄したい」という意図で、他の遺産を処分してしまうと、結果的に土地も含めてすべてを引き継がなければならない事態になるため、慎重な対応が必要です。
3. 相続放棄に必要な書類がそろっていない
相続放棄は口頭で申し出るだけでは成立しません。家庭裁判所に正式な申立てを行う必要があり、そこでは必要書類の提出が求められます。
たとえば、以下のような書類が必要です。
- 相続放棄申述書
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
- 放棄する本人の戸籍謄本
- 家庭裁判所への申述書類一式
これらが不備だったり、期限内に提出されなかった場合、申立てが受理されず、放棄そのものが無効になるリスクがあります。
放棄の判断を先延ばしにすると、不要な土地や借金まで背負う結果になりかねません。相続放棄を考えている場合は、早い段階で行動を起こし、必要であれば弁護士や司法書士などの専門家に相談することが安心です。
相続放棄以外で土地を手放す方法
ここでは、相続放棄以外で土地を手放すための方法をご紹介します。
売却する
不要な土地を手放す最も一般的な方法が「売却」です。土地には需要があり、田舎の土地でも太陽光パネル設置用や資材置き場として利用される場合があります。売却先としては、不動産会社を通じて仲介してもらう方法が一般的です。
また、土地買取業者に直接売却することや、近隣住民に販売することも選択肢として考えられます。農地の場合、農業委員会を通じた売却も可能です。
土地を早めに売却できれば、その後の固定資産税や管理費から解放されます。ただし、売却前に名義変更を済ませることと、境界トラブルの有無を事前に確認しておくことが重要です。
境界が不明確な場合や問題があると、売却がスムーズに進まない可能性がありますので、トラブルを避けるためにも早期に確認作業を行うことをおすすめします。もし買い手が見つからない場合でも、買取業者や自治体に相談して売却方法を模索することが重要です。
寄付する
不要な土地を手放すもう一つの方法は、寄付です。特に公益性が高い用途であれば、自治体やNPO、地域の地元団体に寄付することが可能です。ただし、すべての土地が受け入れられるわけではなく、寄付を受け入れるためには「活用目的が明確」「管理負担が少ない」などの条件を満たしている必要があります。
したがって、寄付を考える場合は事前に自治体に相談することが必須です。
また、個人への寄付も可能ですが、贈与税がかかる可能性があるため、税理士や専門家に相談してから進めることが望ましいです。
寄付は土地が売れない場合の選択肢として検討されることが多いですが、土地の価値や活用方法によっては自治体側が寄付を受け入れない場合もあります。そのため、寄付を希望する場合は早めに調査し、手続きを進めることが大切です。
相続土地国庫帰属制度を検討する
不要な土地を相続した場合、相続放棄以外にも相続土地国庫帰属制度を利用する方法があります。この制度は、相続した土地を国に引き取ってもらうことができる制度で、相続人が一定の要件を満たす場合に利用可能です。これにより、土地の維持費や管理費用から解放され、土地を国庫に帰属させることができます。
相続土地国庫帰属制度を利用するためには、土地が法定相続人によって相続された土地であり、管理や処分に過分な費用がかからない土地である必要があります。申請前に、土地がこの条件を満たしているかを確認することが大切です。
例えば、建物がある土地や土壌汚染がある土地は申請の対象外となります。
申請を行うためには、所定の手続きや費用（建物の解体費用や境界確定費用など）が必要となりますが、これらを支払うことで土地を手放し、国に管理を任せることができます。この制度は、土地を手放したいが売却できない場合の有効な方法として検討できます。
相続放棄すると土地はどうなるのかについてよくある質問
ここでは、相続放棄すると土地はどうなるのかについてよくある質問を紹介していきます。
相続人全員が相続放棄をした場合、土地はどうなるのですか？
相続人全員が相続放棄を選択した場合、相続財産は「相続人不存在」とみなされ、土地などの相続財産は一度法人化されます。これにより、相続財産の管理が行われる必要がありますが、自動的に清算人が決まるわけではありません。
相続財産を管理するためには、家庭裁判所に「相続財産清算人」の選任を申し立てる必要があります。この手続きは、債権者や債務者、特別縁故者など、利害関係のある人々によって行われることが多いようです。
相続財産清算人が選任された後、清算人が財産の整理を進めます。土地を含む相続財産が最終的に整理され、残った財産が国庫に帰属することになります。
なお、相続放棄をしても、相続財産清算人が選定されるまでは、相続人全員が土地の管理責任を負うことになるため、放置しないように注意が必要です。この管理責任を避けるためにも、早期に相続財産清算人を選任してもらうことが重要です。
先祖名義の土地が残っていた場合はどうすればよいですか？
先祖名義の土地がそのまま残っているケースは意外と多く、特に祖父から父、そしてあなたへと相続が引き継がれる際に、名義変更が行われていない場合があります。このような場合、相続放棄の手続きよりも、まずは土地の登記手続きを遡って整えることが重要です。
具体的には、祖父の名義から始まり、父の名義を経て、最終的にあなたの名義に変更する必要があります。
登記が遡って行われるため、相続放棄を行う前に必ず相続登記を完了させなければなりません。この手続きは煩雑で時間がかかることが多く、司法書士に依頼することを検討するのが一般的です。
費用や手間がかかるため、慎重な対応が求められます。登記手続きが完了した後に相続放棄を進めることができるので、まずは専門家に相談しながら、必要な手続きを確実に進めていくことが重要です。
相続放棄すると土地はどうなるのかについてのまとめ
ここまで相続放棄すると土地はどうなるのかについてお伝えしてきました。
相続放棄すると土地はどうなるのかについての要点をまとめると以下の通りです。
- 相続放棄は土地を含むすべての財産を放棄する手続きであり、土地だけを放棄することはできない。相続放棄を選択すると、土地も含めて全ての財産の相続権を放棄することになり、放棄後は撤回できないため慎重に判断する必要がある
- 相続放棄後、土地に対する管理義務（保存義務）は残ることがある。特に「現に占有している」場合は管理責任が続き、放置すると行政指導や損害賠償のリスクが生じる。相続放棄後も管理義務が残る場合があるため、注意が必要である
- 相続放棄以外で土地を手放す方法には「売却」「寄付」「相続土地国庫帰属制度」がある。売却は一般的な方法であり、寄付や相続土地国庫帰属制度を利用する場合は、事前に条件を確認し、適切な手続きを進めることが求められる
これらの情報が少しでも皆さまのお役に立てば幸いです。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。